房地产开发商代偿按揭款后追偿利息可能仅获6%支持 - 阳新追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2024)鄂0222民初1496号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果
2010年9月6日，阳新县某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与周某签订《商品房买卖合同》，约定周某购买阳新县兴国镇姜湾广场第幢单元**室房屋，建筑面积127.35平方米，单价2363.56元/平方米；周某支付首付款91000元，剩余210000元办理银行按揭贷款。2010年9月7日，某公司与中国农业银行阳某支行签订《阶段性担保及回购保证协议书》，约定某公司为购房人提供连带责任保证，担保范围包括贷款本金、利息及罚息等，保证期限至房产证件办理完毕为止。2011年2月11日，周某与中国农业银行阳某支行签订《个人购房担保借款合同》。2011年3月4日，银行发放贷款210000元。后周某自2019年6月起逾期未还款，某公司代周某向银行代偿借款本息合计18491.5元（具体为：2019年6月16日7980.65元、2020年3月31日5350.95元、2020年9月23日5159.90元）。某公司催讨代偿款无果后提起诉讼，要求周某支付代偿款18491.5元及按年利率18%计算的利息。

法院判决结果：周某需向某公司偿还代偿款18491.5元，并以每笔代偿款为基数，按年利率6%支付利息至还清之日止；驳回某公司关于按年利率18%计算利息的其他请求。案件受理费538元，由某公司负担184元，周某负担354元。

三、核心风险提示：担保条款不明确，追偿损失可能“打折”
这个案例的核心问题是：房地产开发商为购房人提供按揭贷款担保时，若未在合同中明确约定代偿后的利息计算标准，后续追偿可能无法全额弥补实际损失。 某公司替周某垫付了1.8万多元贷款，起诉时要求按年利率18%收利息（这是很多企业惯用的“高息补偿”方式），但法院最终只支持了年利率6%。为什么？因为法院认为，开发商作为担保人，代偿后确实有权追偿本金，但主张的高利息必须有证据证明是实际损失。本案中，某公司没提供任何证据说明“为什么是18%”，比如没证明这笔钱拿去放贷能赚18%，或者合同里根本没写清楚。法院只能按最保守的标准——年利率6%（相当于银行贷款基准利率）来算利息，导致开发商少拿了一半多的“补偿”。

对企业来说，这相当于一个“隐形坑”：

• 担保合同别“省事”：很多开发商为了快点卖房，在签《商品房买卖合同》或担保协议时，只写“开发商要替银行担保”，却没细写“如果代偿了，购房人该赔多少利息”。一旦购房人断供，开发商垫钱后，想多要点利息弥补损失（比如资金周转成本），法院可能不认。
• 证据意识要跟上：就像本案，某公司光喊“我要18%利息”，但没证据证明这个数字合理（比如市场融资成本、合同约定依据），法院只能“酌情”给个最低标准。现实中，企业垫钱后常忙着催收，忘了留证据，结果“赢了官司亏了钱”。

怎么防范？简单三步记牢：

1. 合同写清楚“算账规则”：在签担保协议时，直接加一句“若开发商代偿，购房人须按年利率X%支付利息（建议写8%-12%，参考市场水平）”，别用模糊的“按法律规定”。X%可以查查当地银行同期贷款利率，别乱写18%这种明显偏高的数。
2. 垫钱时留“证据链”：代偿后马上发书面通知给购房人，写明“今天垫了XX元，按合同约定利息是X%”，并保留银行回单、催款记录。万一打官司，这些就是“铁证”。
3. 别等断供才行动：定期查购房人还款情况，发现逾期苗头，提前发函提醒。很多损失是因为拖太久，小问题变大窟窿。

说白了，担保不是“好人好事”，而是风险交易。企业做担保时，把条款写细、证据留全，才能避免“替人背锅还倒贴”。下次签合同时，多花5分钟敲定利息条款，可能省下几万块真金白银！