企业借款不还面临房产被拍卖风险-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2020)鄂0981民初407号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2017年5月，普某因做生意需要资金周转向应城某储银行某支行申请借款。2017年5月19日，普某与应城某储银行某支行签订《个人额度借款合同》，约定银行为普某提供28万元授信额度，期限自2017年5月19日至2027年5月19日；同日，银行与普某、陈某签订《个人最高额抵押合同》，约定普某、陈某以其共有的应城市王桥路35号房屋（所有权证号：应城房权房权证城中字第**）为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2017年5月25日，银行向普某发放第一笔贷款28万元，约定借款期限至2022年5月25日，年利率7.6%，还款方式为阶段性等额本息，普某还部分本息后仍欠本金211537.88元。此后在授信期内，普某又分四次借款合计68000元（2018年6月22日26000元、8月27日14000元、11月27日14000元、2019年2月27日14000元），均未偿还。两笔合计欠款本金279537.88元。借款逾期后，银行多次催收未果。普某与陈某系夫妻关系。

判决结果：
法院判决普某需分期偿还银行全部欠款本金及利息、罚息（最迟于2022年5月25日前还清）；同时，银行对普某、陈某共有的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权，即若普某无法还款，该房产将被处置用于还债。

三、核心风险提示：借款违约=抵押物"不保"！

这个案例看似是个人借款纠纷，实则给所有企业敲响警钟：用房产等核心资产抵押借款时，若还款失控，企业可能"钱房两空"。许多企业主认为"抵押只是走流程，还不上也能拖"，但判决清晰表明：只要合同有效、抵押登记完成，银行就能直接处置抵押物。本案中，普某仅因28万元借款违约，就导致夫妻共有房产面临拍卖风险，教训极其深刻。

企业必须警惕的三大风险点：

1. "借容易还难"的陷阱
   案例中普某拿到10年授信额度后多次借款，初期还款压力小（阶段性等额本息），但后期断供直接触发违约。企业常因"额度可用"盲目加贷，却忽视自身现金流是否可持续。提示： 借款前必须做压力测试——若营收下降30%，能否覆盖月供？建议企业借款总额不超过年利润的50%，避免"拆东墙补西墙"。

2. 抵押登记=资产"生死线"
   普某的房产因办理了抵押登记，法院直接支持银行优先受偿。许多企业主用厂房、设备抵押时，以为"不配合过户就没事"，但法律上只要登记完成，违约即丧失处置权。提示：

   • 抵押前评估资产价值：房产抵押率勿超70%（如房产值100万，最多抵押70万），留出缓冲空间；
   • 拒绝"超额抵押"：本案28万元贷款抵押价值百万房产，一旦拍卖，企业不仅丢房，还可能倒欠银行余款。

3. 配偶/股东签字=共同担责
   陈某仅作为房屋共有人在抵押合同签字，却因与普某是夫妻关系，被认定为共同债务人。企业用个人资产为经营借款时，配偶或关联方轻易签字，可能牵连家庭财产。提示：

   • 企业借款尽量用对公账户，避免混用个人账户；
   • 非实际控制人勿随意在担保文件签字，必须注明"仅以持股比例为限承担责任"。

行动建议：守住企业"钱袋子"的三道防火墙

• 第一道：借款前"三问"
  问：这笔钱是否100%用于能产生现金流的项目？（案例中普某"做生意周转"未说明具体用途，风险失控）
  问：最坏情况下（如订单减半）能否还本付息？
  问：抵押物处置后是否影响企业生存？（核心厂房、唯一办公楼勿抵押！）

• 第二道：合同里"抠细节"
  重点看清：还款方式（避免"前期少还后期暴增"的阶段性还款）、违约触发条件（如逾期几天算违约）、抵押物处置规则。案例中普某若约定"逾期30天内可协商展期"，或能避免直接被诉。

• 第三道：还款中"留后路"
  一旦发现可能逾期，立即与银行沟通：
  ✓ 申请调整还款计划（如延长分期）；
  ✓ 提供替代担保（如存货质押）；
  ✓ 切忌失联！ 本案普某经"催收未果"才被起诉，若主动协商或有转机。

记住：银行不怕企业暂时困难，怕的是企业"消失"。 借款是企业的"氧气"，但用错方式会变成"毒气"。规范借款流程、严守还款底线，才能让资金真正助力发展，而非埋下破产雷。企业主务必明白：合同签下的不是纸，是责任；抵押的不是房，是底线。