同意销售抵押房产后银行必须配合购房者办证 - 襄阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终3749号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

襄阳荣碧某公司（以下简称“荣碧公司”）以位于襄阳市襄州区某路北的国有建设用地使用权（价值2.48亿余元）向中国某银行襄阳分行抵押借款，并于2020年7月2日办理了抵押登记。2020年7月16日，该银行向襄州区住建局出具《关于同意城市之光项目对外销售商品房的确认函》，明确同意荣碧公司销售项目中的2#、3#、6#楼商品房，并承诺对预售资金进行监管。2020年9月25日，住建局发放了商品房预售许可证。

2021年11月21日，乔某、王某与荣碧公司签订《商品房买卖合同》，购买城市之光1幢1单元6层602号房屋（总价68万余元），合同中清楚写明“土地已抵押给中国某银行襄阳分行”。两人依约付清全部房款，荣碧公司也于2023年3月交付房屋。2024年11月，该楼盘完成初始登记，但因土地抵押未涂销，两人始终无法办理房产证。

法院最终判决：中国某银行襄阳分行必须在10日内协助涂销该房屋对应土地的抵押登记；荣碧公司在抵押涂销后15日内配合乔某、王某办理房产证。银行上诉后，二审法院驳回其请求，维持原判。

三、企业必须警惕的法律风险：同意销售=必须配合办证！

很多企业以为：
“我只同意卖房，又没说放弃抵押权！”——这是本案银行最大的误区。银行认为土地抵押权还在，就能拒绝配合办证，结果却输得彻底。

法院一针见血指出：
✅ 同意卖房=默认解决抵押问题
银行主动向住建局发函同意销售，且合同明确告知购房者“土地已抵押”，相当于向全社会承诺：“这房能买，买了就能办证”。一旦购房者付清全款，银行必须用售房款优先清偿对应部分的抵押债务，并配合涂销登记。

✅ “监管资金”不是挡箭牌
银行作为预售资金监管方，却未将售房款用于解除抵押，反而以“主债权未消灭”为由拒绝涂销，被法院认定为“自相矛盾”——既然你监管卖房钱，就该确保这部分钱用来解押！

企业避坑指南：

1. 开发商注意

   • 销售前务必与银行书面约定：售房款如何分账清偿抵押（例如每卖一套房，银行同步解押对应面积）。
   • 合同中禁止模糊表述！像本案写“抵押权人同意出售”却不提解押流程，极易引发纠纷。

2. 银行注意

   • 出具《同意销售函》前，必须同步制定解押方案。口头同意=埋雷！
   • 别等购房者告你才行动——收到房款后立即申请部分解押，否则可能倒赔诉讼费（本案银行二审自担80元受理费）。

3. 所有企业通用铁律
   “承诺”比“合同条款”更重要！ 即使合同没写细节，但你用实际行动（如发函同意销售）向公众传递了“能办证”的信号，法律就会认定你必须兑现。

真实教训：银行以为“保留抵押权=万无一失”，却因忽略购房者基本权益败诉。企业千万别为“省事”口头承诺，务必用书面协议闭环管理风险！

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