开发商交付房屋仅提供临时用电要赔偿部分物业费-宜昌房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0503民初2880号
审理法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年5月9日，唐某、李某（买受人）与夏某、穆某森（出卖人）签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，约定由唐某、李某购买坐落于路号栋单元层室的房屋。出卖人已经将该房屋交付给买受人。2017年5月18日，路号栋单元层室的房屋通过转移登记，登记为唐某、李某共同共有，不动产登记号为鄂（2017）宜昌市不动产权第05号／0027556号，房屋建筑面积为135.33㎡。
2021年1月13日，案涉房屋在宜昌城区，接通正式用电。在接通正式用电前，某甲公司作为案涉小区的开发企业仅接入了施工临时用电供电。
另，唐某、李某向本院提交了湖北安某物业服务有限公司于2023年2月18日向其出具的收据一张。经类案查明，宜昌某物业管理有限责任公司系案涉小区前期物业服务公司，案涉小区的物业费收费标准为按面积以1.5元／月／平方米计算。

法院判决结果：
法院判决被告宜昌某甲房地产开发有限公司赔偿原告唐某、李某2017年5月18日起至2021年1月13日止的物业费的30%（凭实际支出正式收据支付），并承担案件受理费25元；同时驳回原告的其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案例看似是"小物业费"纠纷，实则暴露了房地产企业一个致命漏洞：交付房屋时基础设施不达标，即使过了几年仍要"埋单"！

核心问题在哪？

• 临时用电≠正式用电：临时用电是工地施工专用电源，电压不稳、随时可能断电，根本不符合居民长期居住需求。法院明确认定：开发商用临时电交房，属于"交了个不能住的房子"，构成根本违约！
• "验收合格"≠万事大吉：某甲公司辩称"房屋已通过竣工验收"，但法院指出：验收合格≠配套设施完善。按《湖北省物业服务和管理条例》，交付房屋必须满足"供电等市政设施按规划设计建成"等8项硬性条件，临时用电明显不达标。
• "拖过时效"策略失效：开发商常以为"拖过3年诉讼时效就能免责"，但本案中因开发商2023年发布公告愿协商补偿，法院认定时效"重新计算"。企业别心存侥幸，业主一个投诉或你的一个公告都可能让时效"归零重启"。

企业该怎么做？——3条救命锦囊

1. 交房前做"压力测试"：别只盯着竣工验收章！亲自模拟业主生活：

   • 用大功率电器测试电压是否稳定（空调、电热水器同时开）
   • 连续3天记录断电次数（临时电月均断电5次以上绝对不合格）
   • 检查电表是否"一户一表"（临时电常是总表分线，业主无法自主缴费）

2. 合同写清"兜底条款"：

   • 在补充协议中明确："若因市政配套未完善导致延期通正式电，开发商按日补偿业主X元"（比本案赔30%物业费更可控）
   • 千万别写"以竣工验收为准"！本案败诉根源就在于开发商把"验收合格"等同于"完全交付"，而法院认为：验收只是程序，居住功能达标才是核心。

3. 业主投诉别"装聋作哑"：

   • 本案赔偿直接源于业主多次投诉未解决。企业一旦收到类似"临时用电""水质浑浊"等投诉，必须72小时内书面回复整改方案。
   • 关键动作：给业主发《问题处理确认书》，列明解决时间表并让业主签字。既体现重视，又避免后续扯皮说"没通知过开发商"。

最后划重点：
房屋交付不是"盖完楼就完事"，而是"让业主能安心住进去"。临时用电、供水不足、燃气未通等问题，看似小事，但法院会认定为"根本性违约"，轻则赔物业费，重则退房赔违约金！企业务必把交付标准从"程序合规"升级到"体验达标"，否则今天省下的改造费，明天可能要赔10倍。

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