开发商未做通球试验需承担排水管堵塞主要责任-恩施财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)鄂28民终997号
审理法院：湖北省恩施市人民法院

二、案件事实与判决结果

恩施某商贸有限公司是恩施市清江新城的开发商，胡某、王某平系清江新城某幢某单元某号房屋业主。2022年12月8日，胡某、王某平入住该房屋。入住后，胡某、王某平的房屋所在楼层公共卫生间主排污管道掉入一60MM左右的绿色橡胶球。该橡胶球掉入后滑落至主排污管道与进入化粪池相连的排污管道拐弯处时，因管道拐弯连接处被凝固的水泥堵塞了三分之二左右的空间，致排污管道被堵死返水。2023年12月19日，恩施某物业服务有限公司工作人员在巡查中发现胡某、王某平的201号房屋阳台漏水，遂通知胡某、王某平并请专业人员疏通被堵塞的管道。经评估，胡某、王某平房屋受损价格为62327元。

法院经审理查明：堵塞物为凝固水泥块和橡胶球。水泥块附着在主排污管管壁，需用钢钉数小时才能取出；橡胶球直径较小，单独不会导致完全堵塞。开发商和物业公司在房屋交接时均未进行"通球试验"（即检查管道是否畅通的测试）。

判决结果：一审判决恩施某商贸有限公司赔偿胡某、王某平45028.90元（70%责任），恩施某物业服务有限公司赔偿9649.05元（15%责任）。二审法院驳回开发商上诉，维持原判。

三、法律风险防范指南：为什么"通球试验"这么重要？

这个案子给我们企业提了个醒：房屋交付时不做"通球试验"，可能要为十年后的管道堵塞买单！

1. 为什么开发商要背70%的大锅？

很多企业老板会问："房子都交了3年多，过了保修期，为啥还要我赔钱？"法院给出的答案很明确：

• 水泥块堵在一楼排污管道拐弯处，而不是业主自家横管。如果是在装修时掉进去的，肯定先堵在业主自己家的管道里，不可能"跳过"横管直接堵到楼下拐弯处。
• 水泥块牢牢粘在管壁上，要用钢钉使劲敲才能取出，说明是混凝土在管道里凝固形成的——这只能是施工阶段留下的"历史遗留问题"。
• 开发商说"2018年做过通球试验"，但拿不出有住建局盖章的证明（只提供了自己保存的电子记录），法院当然不认账。

企业教训：保修期≠责任免除期！对于施工阶段埋下的隐患（如管道内遗留水泥块），即使过了保修期，开发商仍要担责。

2. 物业公司为啥也要"吃瓜落"？

物业以为自己只是"背锅侠"，其实也有责任：

• 接管小区时没做通球试验，只签了"设施设备完好"的交接单。但管道内部堵没堵，光看表面哪能发现？
• 法院认为：管道是否畅通是隐蔽工程，物业有义务在接手时做专业检查并留证。

3. 企业必须做的3件保命事

看完这个案子，房地产企业和物业公司赶紧对照检查：

✅ 交付/接管必做"通球试验"

• 通球试验就是用特制球体测试排水管是否畅通（就像体检做B超一样简单）
• 关键动作：试验过程全程录像+施工单位、监理、业主代表三方签字+将记录提交住建部门备案
• 错误示范：像本案开发商一样，以为"竣工验收备案=自动做过通球试验"（法院根本不认！）

✅ 隐蔽工程留"时间戳"证据

• 水泥、管线等隐蔽工程完工后，立即拍摄带时间水印的视频
• 用微信/企业钉钉发送给监理方并保留记录（比纸质文件更不易篡改）
• 特别注意：电子记录必须保存在云端，别像本案开发商一样只存自己电脑里（法院说"真实性无法确认"直接无效）

✅ 物业交接要"较真"

• 别图省事只签"设施完好"的笼统协议，必须列明：
  ▸ 每根主排污管都做过通球测试
  ▸ 测试日期、球体尺寸、测试人员
  ▸ 留存测试视频云链接（有效期至少10年）
• 提醒：交接时发现隐患要书面拒收，否则就像本案物业——明明不是自己造成的堵塞，却要白掏1万多元！

举个接地气的例子：
买房就像买手机，开发商是生产厂，物业是售后店。
手机出厂时没做质量检测（通球试验），卖给你3年后突然黑屏——
厂家不能说"已过保修期"就甩手不管，因为可能是出厂时就焊错了零件（施工遗留问题）！

四、征和律师给企业的贴心建议

这个案子再次证明：企业不怕出问题，就怕出问题时拿不出证据。很多老板觉得"通球试验多此一举"，等官司打输了才追悔莫及——本案开发商光赔款就要4.5万，加上2万诉讼费，够做100次通球试验了！

作为专注企业法律风险防控的团队，征和律师事务所特别推出 "风险体检"服务：

• 针对房地产、物业企业定制《隐蔽工程证据留存清单》
• 指导企业用手机就能完成合规的通球试验记录
• 极高的性价比：首月服务费仅需999元，不满意全额退款
• 可以先试用满意后付款：签订协议后30天内无条件退费

别让今天的"省事"变成明天的"赔钱"！用一杯咖啡的价钱，给企业风险防控上把锁——这才是真正精明的生意经。

（注：为保护当事人隐私，文中企业名称、人名已做技术处理）