购房者拖延办理房产证开发商可要求强制履行-枣阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初744号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年11月3日，枣阳市某甲公司（原枣阳市某乙公司）作为出卖人，董某作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：24**844。董某购买枣阳市某甲公司建设的位于枣阳市道小区幢层号房屋；预测建筑面积108.21㎡，单价为每平方米3567.14元，总价款386000元；签订合同前，董某已支付定金1万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。董某应当于2016年11月3日前支付首期房价款106000元，占全部房价款的27.46%，余款280000元向湖北某某农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，董某支付了购房款的首付部分，其余购房款进行了银行按揭贷款。

另董某签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》载明：借款人（购房人、抵押人）：董某，贷款人（抵押权人、债权人）：湖北某某农村商业银行股份有限公司，保证人（房屋出售人）：枣阳市某乙公司，借款金额386000元，借款期限240个月。该合同约定阶段性担保人自合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证担保责任。后枣阳市某甲公司多次发通知要求董某办证未果，且于2019年6月30日按约为董某垫付了该房按揭款4220.30元，便于2025年1月16日诉至法院，要求董某偿付垫付款，并办理不动产转移登记手续。审理中，董某偿付了垫付款4220.30元，枣阳市某甲公司放弃了要求偿付垫付款的请求。

法院判决：董某于判决生效之日起三十日内办理位于枣阳市道小区幢层**号房屋的不动产所有权登记手续，枣阳市某甲公司应在董某办理上述不动产所有权登记时予以必要的协助。案件受理费80元，由董某负担。

三、法律风险提示：购房者拖延办证，开发商如何保护自身权益？

这个案例看起来好像只是个简单的"不办房产证"的小事，但背后隐藏着企业可能面临的重大风险。让我用大白话给您解释一下：

很多房地产企业在卖房时都会遇到类似情况：购房者签了合同、付了首付、办了按揭，却迟迟不配合办理房产证。开发商可能觉得"反正钱收了，房子也卖出去了"，就不当回事。但本案告诉我们，这实际上是个"定时炸弹"！

为什么这么说呢？因为当购房者通过银行按揭买房时，开发商通常要为购房者提供"阶段性担保"——也就是说，在购房者拿到房产证并办理抵押登记前，如果购房者不还贷款，银行会直接找开发商要钱。就像本案中，董某不办证，导致开发商不得不在2019年为他垫付了4220.30元的按揭款。

法院在判决中说得非常清楚：办理房产证不仅是开发商的义务，也是购房者的义务！虽然购房者有权利要求开发商协助办理房产证，但同时购房者也有责任配合提供资料、缴纳契税、完成登记。如果购房者故意拖延，导致开发商无法解除担保责任，开发商完全有权通过法律途径要求购房者立即办理房产证。

对企业来说，这个案例揭示了三个关键风险点：

1. 担保责任风险：购房者拖延办证，开发商的阶段性担保责任就无法解除，可能长期面临替购房者还贷的风险。

2. 资金垫付风险：如本案所示，一旦购房者断供，银行会直接要求开发商履行担保责任，导致企业资金被占用。

3. 诉讼成本风险：虽然本案开发商胜诉了，但为了这几千元的垫付款和要求办证，企业还得支付诉讼费、律师费，耗费时间和精力。

给企业的实用建议：

1. 合同要写清楚：在商品房买卖合同中，必须明确约定购房者办理房产证的具体时限，以及逾期办理的违约责任（如按日收取违约金）。

2. 及时提醒和催告：购房者逾期不办证时，立即通过书面形式（如律师函、催告函）进行正式提醒，保留好所有通知证据。

3. 设定"缓冲期"条款：在合同中约定，如果购房者在收到通知后一定期限内（如15天）仍不配合办证，开发商有权暂停提供其他服务，甚至采取法律措施。

4. 考虑收取"办证保证金"：在购房者支付房款时，预留一小部分（如5000元）作为办证保证金，待房产证办理完毕后再退还。

5. 定期检查按揭状态：与合作银行建立信息共享机制，及时了解购房者还款情况，发现异常立即采取措施。

很多企业以为"房子卖出去了就完事了"，却忽略了后续办证环节可能带来的风险。这个案例告诉我们，房屋买卖合同的履行是一个持续过程，从签约到办证完成才算真正结束。作为企业，一定要有"全过程风险管控"的意识，不能只盯着眼前的销售业绩。

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