警惕！居间合同未实际履约必须退款-天门中介合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：中介合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2217号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年10月25日，天门某甲公司与湖北某乙公司签订《居间合同》，约定湖北某乙公司就某项目监理工程为天门某甲公司提供居间服务，居间费20万元。合同明确约定：如居间不成功，湖北某乙公司必须在7个工作日内无息全额退还预付居间费用。2023年10月28日，天门某甲公司通过彭某向湖北某乙公司支付居间费20万元。此后，湖北某乙公司既未组织天门某甲公司与项目方对接，也不清楚项目是否开工、天门某甲公司是否参与工程监理。天门某甲公司向法院提起诉讼，要求退还居间费用。

法院判决：湖北某乙公司需向天门某甲公司退还20万元中介费，并自2025年7月1日起按年利率3.0%支付资金占用费至实际付清之日；驳回天门某甲公司的其他诉讼请求。案件受理费和保全费主要由湖北某乙公司承担。

三、核心风险提示：三招避免"付了钱却没服务"

这个案子就像您交了中介费买房，结果中介连楼盘地址都说不清——法院最终判决必须退钱！对企业来说，居间合同看似简单，实则暗藏三大"致命陷阱"，务必警惕：

陷阱一：口头承诺不作数，证据缺失必吃亏

本案中，湖北某乙公司坚称"已提供服务"，却连项目是否开工都说不清楚，更拿不出任何聊天记录、会议纪要等证据。法院直接认定"举证不能"，判决退钱。
企业应对：

• 无论是付款方还是服务方，每次沟通都要留痕（微信文字确认比电话安全10倍！）
• 服务方要保存"已推进项目"的证据（如与项目方的往来邮件、现场照片）
• 付款方付款时备注"居间合同XX号履约款"，避免被当成私人借款

陷阱二：合同条款太模糊，纠纷来了全扯皮

双方合同只写"提供居间服务"，却没约定：
✓ 具体要做什么（安排几次会议？提供哪些资料？）
✓ 多久算成功（项目签约？实际开工？）
✓ 何时判断失败（3个月没进展？）
结果湖北某乙公司以"居间行为未结束"抗辩，法院却因无法核实直接判退钱。
企业应对：

• 必须量化服务内容：例如"签约后30日内安排委托方与项目方负责人面谈2次"
• 明确"成功"标准：写清"以委托方与项目方签订监理合同为准"
• 设定"冷静期"：建议约定"超60日未推进视为居间失败"

陷阱三：付款节奏太着急，钱出去就难追回

天门某甲公司签约3天就付了20万全款，而湖北某乙公司收钱后彻底"躺平"。更致命的是，因无法证明何时知道"居间失败"，利息只能从起诉后才开始算，白白损失两年资金成本！
企业应对：

• 采用"3331"付款法：签约付30%，关键节点付30%，项目开工付30%，完工再付10%
• 退款条款加"缓冲期"：约定"居间失败后5日内必须启动退款，逾期按LPR双倍计息"
• 每月主动跟进：定期书面询问进展（模板："请于X日前书面反馈项目最新状态，逾期视为服务停滞"）

特别提醒：居间合同≠买卖合同！居间方核心义务是"促成交易"，不是"保证结果"。但像本案中连项目基础信息都不掌握，就是典型的"收钱不干活"，企业完全可以理直气壮要回全款！

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