抵押登记未办理，银行优先受偿权落空 - 松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初1522号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果
松滋某有限公司与杨某红签订了《个人借款合同》，约定向杨某红发放贷款25万元，年利率8%，贷款期限从2021年12月1日到2022年11月30日，还款方式为按月付息、到期一次性还本。同时，冉某武签订了《最高额保证合同》，承诺对这笔贷款承担连带保证责任；杨某红还签订了《最高额抵押合同》，约定用其名下位于松滋市××街××村××组的房屋提供抵押担保。合同签订后，松滋某有限公司于2021年12月1日发放了25万元贷款。但到2022年11月30日贷款到期时，杨某红未能还清本金和利息，只归还了部分款项（剩余本金24.8万元）。松滋某有限公司多次催收无果后起诉，要求杨某红还款、冉某武承担连带责任，并对抵押房屋行使优先受偿权。
法院审理后判决：杨某红需偿还本金24.8万元及利息等费用（截至2023年6月28日共1.7万余元），并从2023年6月29日起继续支付逾期利息；冉某武对上述债务承担连带清偿责任；但驳回了松滋某有限公司要求对抵押房屋优先受偿的请求，因为该房屋未办理抵押登记。

三、核心观点：企业必须重视抵押登记，否则“签了等于白签”
这个案子看似简单，却藏着一个企业常踩的大坑——签了抵押合同但没去登记，抵押权就等于没设立。松滋某有限公司和杨某红明明签了《最高额抵押合同》，约定了用房子担保贷款，可法院为啥不支持银行“优先卖房还钱”呢？关键就在“登记”二字！
根据法律规定，房屋抵押必须到不动产登记中心办理登记手续，抵押权才真正生效。就像买房要过户一样，光签合同不登记，房子还是别人的“名义财产”，银行根本拿不到优先受偿权。本案中，银行以为签了合同就高枕无忧，结果因疏忽没办登记，眼睁睁看着24.8万元贷款少了“安全垫”，只能靠保证人冉某武兜底。更麻烦的是，如果冉某武也没钱还，这笔贷款很可能变成坏账。
对企业来说，这风险太常见了：

• 为什么企业容易忽略登记？
  有些企业觉得“合同都签了，登记是走形式”，或者嫌跑手续麻烦；有的甚至像本案被告辩称的“签合同时没看清条款”，结果埋下隐患。
• 怎么避免“签了白签”？
  1. 登记是“生死线”：只要涉及房产、设备等抵押，必须在放款前完成登记。别等出事才后悔，登记费几百元，但能保住几十万贷款安全。
  2. 双重保险更安心：像本案，银行让冉某武做了保证人，这才挽回部分损失。企业放贷时，最好“抵押+保证人”双管齐下，但记住：保证人也可能跑路，登记才是根本保障！
  3. 定期“体检”抵押状态：贷款期间别当甩手掌柜，每年查一次抵押登记是否有效（比如房产是否被转卖），发现问题马上补救。

一句话总结：抵押不登记，胜诉也白干。企业借钱出去，别只盯着合同签字，更要盯着登记证书到手——这才是真“护身符”！

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