土地出让合同 三通一平 费用未明确约定企业前期投入难获偿-阳新合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂02民终2101号
审理法院：湖北省黄石市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

阳新县政府于2011年3月4日发布的《县人民政府关于印发阳新县招商引资若干政策规定的通知》（阳政发【2011】1号）文件第六条规定：所有新办（含进入工业园区的项目）项目用地暂按10万元／亩标准收取土地出让费用，企业按照项目所需用地规模，一次性将该费用缴入县同级项目建设资金专户，县政府根据项目投资规模、投资强度、容积率差异实行差别奖励，暂收的费用除去实际收取的土地出让费用后，剩余部分作为项目建设启动资金返还奖励给企业。

阳新县某某园区（城东新区）管委会与阳新某某公司于2012年11月8日签订《剑杆织机胚布织造项目协议书》第三条第二项土地取得约定，阳新某某公司以招拍挂方式取得土地使用权，阳新某某公司依法"摘牌"，并缴清土地出让金，为支持阳新某某公司项目建设，阳新县某某园（城东新区）管委会按6万元／亩供地（含土地补偿费、劳力安置费、青苗补偿和办证费），若土地出让价高出6万元／亩的部分由阳新县某某园区（城东新区）管委会全额奖励给某某公司用于项目的基础设施建设。

阳新县经济开发区管委会于2014年1月29日向阳新某某公司开具收据，注明收到征地费36万元。

阳新县工业园区银山村上郭某于2013年2月30日出具证明，收到阳新某某公司地面附着物补偿费共11万元（起坟、树、青苗费等）。

湖北省人民政府于2013年12月31日作出《省人民政府关于批准阳新县2013年度第42批次（增减挂钩）城市建设用地的批复》（鄂政土批【2013】3084号），同意阳新县人民政府征收包括经济开发区银山村等集体农用地12.5979公顷（含耕地9.3721公顷）、建设用地0.0541公顷、未利用地0.2613公顷。

阳新国土局与阳新县经济开发区**村于2013年11月4日签订《征地补偿协议》，征收银山村2公顷土地。

阳新县经济开发区**村于2014年1月16日出具证明，201306076号地块征地面积2公顷，均为村集体土地，土地征地补偿费用已全部支付到位。

2014年6月6日，阳新国土局与阳新某某公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：阳新国土局将坐落于阳新县经济开发区**村面积2万平方米的土地出让给阳新某某公司，单价每平方米147.5元，出让总价款为295万元，该款应于合同签订之日起30日内一次性付清。合同签订后，阳新某某公司仅在签订合同当日支付定金60万元，余款235万元至今未付。

2014年1月22日，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之前，阳新国土局委托湖北某甲咨询有限公司对案涉土地进行评估，评估报告载明："估价对象座落在阳新县经济开发区**村，经评估人员现场勘察，宗地内土地平整...基础设施状况达到红线内'三通一平'，红线外'场地平整'，详细情况描述如下：通水：宗地供水设施与市政供水网相联，供水保证率为95％；供电：与市政设施相联，供电保证率95％；通路：临主干道；场地：宗地内场地平整"。

2014年4月16日，阳新国土局在中国土地市场网上发布国有土地使用权挂牌出让公告，明确"场地平整：场地内平整，基础设施：场地外通水、通路、通电"。

阳新某某公司于2014年6月8日进入案涉地块开工建设，项目工程于2016年6月8日竣工。

法院经审理后，一审判决驳回阳新某某公司的诉讼请求，二审法院也驳回上诉，维持原判，认为阳新某某公司要求阳新县自规局承担"三通一平"费用缺乏事实及法律依据。

三、案例的核心观点及风险提示

这个案例给我们的教训很深刻：企业在拿地建厂时，前期投入的钱如果合同没写清楚，很可能就打水漂了！

阳新某某公司在签正式土地出让合同前，已经向园区管委会和村里支付了47万元（36万元征地费+11万元补偿费），还自己做了部分场地平整和基础设施。他们以为这些钱都能从政府那里要回来，结果法院却不支持，为什么呢？

原因很简单：合同里没写！

法院在判决中说了三点关键理由：

1. 土地现状描述很清楚：在挂牌出让前的评估报告和公告中，已经明确写了土地是"红线内'三通一平'，红线外'场地平整'"。阳新某某公司看到这些信息后还是选择签合同并马上开工，说明他们认可土地状况。

2. 之前没提异议：2018年阳新国土局起诉要土地出让金时，阳新某某公司也没说土地不符合"三通一平"，这等于默认了土地交付是合格的。

3. 前期投入无依据：阳新某某公司没能证明这些"三通一平"是受国土局委托做的，合同里也没写谁承担这些费用。

对企业来说，这个案例告诉我们：

✅ 合同条款要"白纸黑字"：不要以为政府之前给的优惠承诺能代替正式合同。"三通一平"由谁负责、费用怎么算，必须写进合同里，一个字都不能少！

✅ 土地现状要"眼见为实"：签合同前一定要亲自去现场看看，别光看评估报告。如果现场和报告不符，要么让政府整改，要么在合同里写清楚差额补偿。

✅ 前期投资要"先签后投"：在没拿到土地证前，千万别急着投钱建设。如果确实需要提前进场，必须和政府签专门的补偿协议。

✅ 发现问题要"及时喊停"：如果发现土地不符合约定，必须马上书面提出异议，拖几年后再要钱，法院很可能不认。

举个简单例子：就像你买房，如果销售说"小区会建游泳池"，但合同里没写，交房后没游泳池，你很难要回差价。土地出让也是这个道理，口头承诺不如白纸黑字。

特别提醒企业主：土地问题动辄上百万，千万别为省小钱吃大亏。很多企业觉得"找律师太贵"，结果打官司花的钱是律师费的几十倍！

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