超过5年防水保修期的房屋渗水问题开发商无需担责-阳新商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5326号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年10月6日，邹某与阳新某置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定阳新某置业有限公司将其开发的城东新区太阳城·学士楼5号楼2102号房出售给邹某，房屋总价307563元。合同约定，阳新某置业有限公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

合同签订后，邹某依约交付了首付款并办理了银行按揭贷款，随后办理了不动产证件。邹某根据阳新某置业有限公司指定的阳新某物业有限公司办理交房手续并缴纳了物业管理费等费用。此后，邹某对房屋进行了装修并入住。

邹某入住后，认为该房屋存在主卧窗口外墙体开裂和漏水，房屋所在大楼有楼体下沉所致室内瓷砖开裂、室内天花板开裂、房门和卫生间门不能正常开启关闭等问题，多次找阳新某物业有限公司沟通维修，但问题未得到解决。

涉案房屋的湖北省房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案证明书办理时间为2018年7月13日。庭审中，法院向双方释明是否申请对房屋质量问题进行司法鉴定，双方均明确不予申请。

法院认为，根据《建设工程质量管理条例》等相关规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从原告举证的缴纳物业费的初始期间和被告提交的案涉房屋竣工验收备案时间起算，到本案提起诉讼时已超过5年期间。原告未提供足够证据证实其主张的房屋质量问题，也未申请专业鉴定。因此，法院判决驳回原告邹某的全部诉讼请求，案件受理费500元由原告负担。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例给我们企业，特别是房地产开发企业敲响了警钟：房屋防水保修期届满后，开发商不再承担维修责任，但必须做好证据管理！

很多人以为只要房子出了问题，开发商就得负责到底。但法律不是这样规定的！根据国家规定，房屋防水工程、外墙防渗漏的保修期只有5年，从房屋交付之日起算。5年一过，开发商就不再承担法定保修责任。就像本案中，房屋交付已经超过了5年，法院就不再支持业主要求开发商维修的请求。

但这里有个关键点：开发商必须能够证明房屋交付时间和保修期已过。本案中，法院之所以支持开发商，是因为开发商提供了房屋竣工验收备案时间（2018年7月13日）和业主缴纳物业费的记录，清晰证明了时间线。

企业防范风险的三个关键措施：

1. 建立完善的交付档案

• 每套房屋交付时，必须制作《房屋交付确认书》，详细记录交付日期、房屋状态、业主签收情况
• 保存好竣工验收备案证明、物业费缴纳记录等能证明交付时间的证据
• 建议采用电子签名+纸质文档双备份，避免日后争议

2. 做好保修期提醒服务

• 在保修期届满前3-6个月，主动向业主发送《保修期即将届满告知书》
• 明确告知保修范围、保修期限以及期满后的责任转移
• 提醒业主可通过物业或住宅专项维修资金解决后续问题

3. 规范处理业主投诉

• 设立专门的客服团队，及时响应业主质量投诉
• 对每项投诉进行登记、拍照、记录处理过程
• 超过保修期的投诉，应明确告知业主责任主体已转移，并提供合法解决途径

特别提醒：当业主提出质量异议时，不要轻易拒绝鉴定！本案中业主拒绝鉴定导致败诉，但如果是开发商拒绝鉴定，法院可能会直接认定开发商承担责任。遇到争议，应主动建议通过专业鉴定明确责任。

作为企业，我们不仅要关注合同签订时的风险，更要重视合同履行过程中的证据管理。一个完整的交付档案，可能比一纸合同更能保护企业的合法权益。

四、征和律师事务所企业法律顾问服务

房屋质量纠纷是房地产企业的高发风险点，也是最容易被忽视的"隐形炸弹"。征和律师事务所为企业提供专业、全面的法律顾问服务，帮助企业建立完善的合同管理体系和风险防控机制。我们的服务具有极高的性价比，更重要的是可以先试用满意后付款，让您零风险体验专业法律服务的价值。让专业律师成为您企业发展的坚实后盾，从源头上防范法律风险，避免类似本案的诉讼困扰。