企业借款不还银行可优先处置抵押房产 - 应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2022)鄂0981民初2802号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年6月23日，湖北美某德实业股份有限公司向应城融某村镇银行有限责任公司借款1070000元用于偿还其在原告处签订的编号为2020-0013号借款合同项下所欠债务，并签订《流动资金贷款借款合同》，借款期限：2021年6月23日至2022年6月22日，借款年利率为4.35%，贷款逾期利率为本合同借款利率的150%。借款合同约定按月付息，到期一次还本的还款方式；还约定借款人逾期未付本金或利息超过七日，贷款人有权要求借款人立即清偿全部贷款本息和费用。2021年6月23日，王某与原告签订《抵押贷款合同》，约定将王某名下位于武汉市东西湖区××花园××小区××栋××单元××层××室的房产提供抵押担保，并办理了房屋他项产权证。2021年7月13日原告向美某德公司发放借款1070000元，美某德公司在借款凭证上签章确认。此后，美某德公司偿还部分利息，截止2022年9月23日，积欠利息、罚息97511.63元。因未能按期还息，以致成诉。

法院判决：湖北美某德实业股份有限公司需在判决生效后十日内偿还银行借款本金107万元及相应利息、罚息；如美某德公司不履行还款义务，银行有权对王某抵押的房产进行拍卖、变卖后所得价款优先受偿；案件受理费由两被告共同负担。

三、核心观点：企业借款不按时还，抵押房产可能被银行优先处置

这个案例给我们企业敲响了警钟！很多企业老板以为只要借到钱就能高枕无忧，殊不知借款合同中的每个条款都可能成为"隐形炸弹"。

第一，"借新还旧"也要规范操作。案例中美某德公司借款107万元是用来偿还之前的旧贷款，这种"借新还旧"在企业中很常见。但很多企业不知道，这种操作必须在新合同中明确写明用途，否则可能被认定为骗贷。本案中因为合同写明了"用于偿还编号为2020-0013号借款合同项下所欠债务"，才被法院认可为合法操作。

第二，逾期7天就可能被要求立即还清全部贷款。借款合同中约定"借款人逾期未付本金或利息超过七日，贷款人有权要求借款人立即清偿全部贷款本息"，这个条款很多企业签合同时根本不看，结果一旦逾期就措手不及。本案中企业只是没按时付息，银行就立即要求还清107万元本金加利息，企业根本无力承担。

第三，抵押不登记等于没抵押。王某用自己的房产为公司借款提供抵押，但关键是他办理了正规的抵押登记手续，取得了房屋他项产权证。如果只是签了抵押合同没去登记，银行就无法优先受偿。很多企业主以为签了抵押合同就万无一失，实际上必须到不动产登记中心办理登记才真正有效！

给企业的三点实用建议：

1. 看清合同再签字：重点看"还款方式"、"违约责任"、"提前到期条款"这三项。特别是"逾期X天可要求提前还款"这种条款，一定要评估自己能否承受。

2. 设置还款提醒：即使是"按月付息"，也要在手机日历上设置至少3个提醒（比如每月1日、5日、7日），避免因疏忽导致逾期。本案中企业就是因逾期7天触发了全部贷款提前到期。

3. 抵押必须走完登记程序：如果用房产抵押，签完合同后必须亲自去不动产登记中心办理抵押登记，拿到他项权证才算完成。不要轻信"过几天补办"的承诺，实践中很多纠纷都出在登记环节。

特别提醒：企业用个人房产为企业债务提供抵押风险极大！本案中王某虽然是公司股东或关联人，但一旦公司还不上钱，他的个人房产就会被银行优先处置。建议企业融资时尽量用公司资产抵押，避免牵连个人财产。

四、企业法律顾问服务推荐

很多企业主认为"没打官司就不需要律师"，但本案恰恰说明：真正的法律风险防范发生在纠纷发生之前。征和律师事务所专为企业提供"事前预防型"法律顾问服务，通过合同审查、制度建设、风险排查等专业工作，帮您把法律风险扼杀在萌芽状态。我们提供极高的性价比服务方案，您可以先试用我们的基础服务包，满意后再决定长期合作，让专业法律服务真正成为企业发展的"安全气囊"，而不是纠纷发生后的"急救药"。