口头降租没证据法院仍按原合同判——钟祥租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0881民初2918号
审理法院：湖北省钟祥市人民法院

二、案件事实与判决结果

被告刘某于2020年2月21日在原告钟祥某置有限公司承租健康家园号楼、4、5号门面，面积266.52㎡，租金单价30元／㎡／月，租赁期限为2020年2月21日至2022年2月20日；于2021年6月1日在原告处承租健康家园1、2号门面，面积182.04㎡，租金单价30元／㎡／月，租赁期为2021年6月1日至2024年5月31日。到期后，被告刘某一直未退场，截至2024年5月31日应支付租金总计607177元，已付租金90000元，尚欠租金517177元。原告多次催收并要求被告退租，但被告拒不缴纳租金也不退租。被告刘某承认欠款事实，但称双方口头协商租金降为25元／㎡／月。

法院判决结果：

1. 刘某必须退还全部门面，且不能破坏房屋装修和结构；
2. 刘某支付拖欠的517177元租金，并从2024年6月1日起按原合同30元/㎡/月标准继续计算租金；
3. 刘某需额外支付欠租利息（年利率4.35%），直到付清为止；
4. 案件全部诉讼费用由刘某承担。

三、核心风险警示：口头承诺不签纸，官司输了白搭钱！

这个案子看似简单，却藏着企业最容易踩的“坑”——口头说好不算数，白纸黑字才管用！刘某嘴上说“老板答应我25元一平”，但拿不出证据，法院只能按原合同30元一平判。更惨的是，合同到期后他还赖着不走，结果租金照付+利息加倍+诉讼费全担，白白多掏十几万。

企业避坑指南（3招保安全）：

1. 降租、延期别光靠“嘴”，必须签补充协议！
很多老板为拉拢客户，口头答应“下季度少收点”“再宽限几天”。但就像本案，刘某咬定“老板同意降租”，原告却拿不出证据，差点血本无归。正确做法：任何条款变更（哪怕只是少1元租金），立刻签书面补充协议，写明“若未按时付租，原条款自动恢复”。微信确认？法院可能不认！必须双方签字盖章。

2. 合同到期前1个月，必须“发函+留痕”！
本案第二个租期到2024年5月31日结束，但刘某到期后还霸占门面。原告早该在4月就发《到期退房通知》，用EMS邮寄（保留回执），同步发短信/微信（别删记录）。关键点：

• 若租户说“想续租”，必须3天内签新合同，否则到期自动清退；
• 若租户不回复，第31天直接换锁+录像，避免形成“事实租赁”（否则法院可能默认续约）。

3. 催租像“记流水账”，证据链要闭环！
原告能赢，全靠证据硬核：
✅ 租赁合同（明确面积、单价、期限）
✅ 每次催租都发书面通知（6份收费单+催费函）
✅ 利息约定写进承诺书（刘某自己签字认可）
✅ 短信催租+水印相机拍现场（证明对方在营业）
企业自查清单：下次催租时，问自己：

• 通知有没有写清“欠款金额+截止日期”？
• 对方拒收EMS，有没有在门口贴告示拍照？
• 微信催款后，对方回“知道了”算不算证据？（不算！必须写“确认欠X元”）

血泪教训：

“讲情面”变“吃哑巴亏”——刘某自称“老板口头答应降租”，但没证据=没发生。
“拖一时”变“亏一大笔”——合同到期不果断清退，租金+利息+诉讼费全背锅。

记住：生意可以讲感情，合同必须讲证据！ 每次口头承诺后，花5分钟补个字据，远比打完官司再后悔强百倍。企业主们，从今天起：话不说死不办事，字不签好不放款——这才是真·生意经！

（注：本文案例信息均来自公开裁判文书，企业名称、人名已做脱敏处理）