业主拒缴物业费将被法院强制执行-麻城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初183号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果
原告麻城市某物业服务有限公司系麻城市某小区物业服务单位，被告鲍某、卢某系该小区10幢2单元401号业主，建筑面积为114.45平方米，属于电梯普通住宅。2022年1月1日，麻城市某小区业主委员会与原告麻城市某物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由原告为某小区提供物业服务，物业服务收费标准为有电梯普通住宅每平方米每月1.1元，服务期限自2022年1月1日至2026年12月31日。原告自2022年1月1日起为小区提供公共场所日常保洁清洁、安保安全、小区水系维护、电路管理等基本物业服务，至2024年4月1日退出该小区。被告欠付2022年1月1日至2024年3月31日期间的物业费未支付，经原告多次向被告催收未果。

法院判决结果：被告鲍某、卢某需在判决生效后10日内向原告支付物业费3399元（原告诉求3399.2元，法院因0.2元误差未支持），并承担案件受理费25元；驳回原告其他诉讼请求。

三、核心观点：物业费不是“能拖就拖”，企业必须守住这三道防线
这个案子看似简单——业主不交物业费，法院强制执行。但背后藏着企业最容易踩的“坑”：你以为服务到位就能收钱，可法院只认“证据到位”。很多物业公司像本案原告一样，辛辛苦苦干了两年多，最后却因细节疏漏被业主钻空子拒缴费用。作为企业法律顾问，我见过太多类似纠纷，今天用大白话告诉你：如何避免“干活拿不到钱”的尴尬？

第一道防线：合同不是签完就完事，得让业主“看得见、躲不掉”
本案中，法院明确说：“业主委员会签的合同，对每个业主都有约束力。”但很多企业栽在同一个问题上——合同签了却没备案，业主一句“我不知道这合同”就能耍赖。

• 企业该怎么做：
  1. 签合同后3天内，带着业主委员会决议、合同原件去住建局备案（就像本案中麻城市某小区做了备案）；
  2. 在小区公告栏、业主微信群发合同关键页（比如收费标准、服务内容），拍照留证；
  3. 新业主收房时，必须签收《物业服务告知书》，写明“我已知悉并同意合同条款”。
     小提醒：别嫌麻烦！备案文件就是你的“护身符”，业主再狡辩“合同无效”，法院也站你这边。

第二道防线：服务不是“我觉得到位”，得让业主“眼见为实”
原告能赢，关键在用证据链证明“真干活了”：保洁记录、安保巡逻表、设备维修单……这些在判决书里全被法院认可。可现实中，多少物业公司只靠“口头承诺”，服务一出问题就被业主群起围攻？

• 企业该怎么做：
  1. 每天拍3张工作照（比如清洁后的楼道、维修中的电梯），按日期存好；
  2. 每月发《服务报告》到业主群，写清楚“本周修了X处路灯、清运垃圾X吨”；
  3. 重点区域（如车库、消防通道）装监控，保存录像至少6个月。
     小提醒：业主说“没看到服务”，你就甩出照片和记录。法院最吃这套——“看不见的服务=没服务”。

第三道防线：催费不是“贴张纸就完”，得让业主“躲无可躲”
本案原告催了两次费：先贴公告，再发短信。法院认定这叫“合法催收”。但很多企业只在门口贴张纸，业主说“没看见”就白忙活。催费要像快递签收一样“铁证如山”。

• 企业该怎么做：
  1. 第一次催费：在单元门、电梯口贴公告，同时给业主手机发短信（模板：“XX业主，您欠费XX元，请5日内到物业处核对，逾期将法律追缴”）；
  2. 第二次催费：用邮政EMS寄《催费通知书》（备注文件内容），保留寄送回执；
  3. 业主拒收？全程录像拍摄投递过程，上传云端存证。
     小提醒：“没收到通知”是业主最常用借口，但EMS回执+录像=法院眼中的“铁证”。拖过两次催缴期，直接起诉不手软！

最后说句大实话：物业费纠纷90%输在证据链断裂。企业别总想着“业主会自觉缴费”，而是要把每一步变成“法律认得出来的动作”。合同备案、服务留痕、催费闭环——守住这三关，你不仅能像本案原告一样拿回欠款，更能让业主明白：规则不是摆设，法律只帮认真的人。