追讨购房款超三年诉讼时效将败诉，广告宣传难成合同依据-襄阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终3571号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2014年2月21日，寇某与襄阳某国际物流产业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于襄州区某道某庄某幢某层167号房。房屋总价144386元，约定寇某支付首付款74386元，剩余70000元通过银行按揭支付。合同约定寇某应在签订合同之日起30日内办理按揭手续，60日内保证按揭款到公司账户，否则变更为一次性付款，寇某应在合同签订之日起60日内付清全款。

寇某支付了首付款并拿到房屋钥匙，但剩余70000元购房款一直未付。寇某在接收商铺后进场经营，后因商铺所在物流基地生意冷清，要求退房。襄阳某国际物流产业投资有限公司则要求寇某支付剩余房款。

寇某称，2013年该公司在《襄阳晚报》和《楚天快报》发布"3458财富密码"广告，内容包括"8年不赚钱可退，1.2倍原价回购"等承诺，因此反诉要求公司按实收购房款的1.2倍退还84000元。

襄阳某国际物流产业投资有限公司于2023年1月5日起诉要求寇某支付剩余购房款70000元及违约金，寇某提起反诉要求公司回购房屋。一审法院驳回双方诉讼请求，二审法院维持原判。

三、核心风险警示：两处关键疏忽让企业"钱房两空"

这个案例看似简单，却暴露出企业经营中最容易忽视的两大"隐形炸弹"，看完您可能后背发凉——因为很多企业正在犯同样的错！

1. "欠钱就能一直等着要"？诉讼时效超期直接丧失胜诉权！

襄阳某国际物流产业投资有限公司最大的失误，就是以为"房子在对方手里，钱迟早能要回来"。他们放任寇某拖欠7万元房款近9年（2014年至2023年），直到9年后才起诉。但法律明确规定：普通债务诉讼时效只有3年！

通俗解释：
就像食品有保质期一样，法律给"讨债权"设了"有效期"。合同约定寇某应在2014年4月22日前付清全款，从这天起算，公司最迟应在2017年4月22日前起诉。但他们等到2023年才行动，就像拿着过期9年的食品找超市索赔——法律不再保护！

企业血泪教训：

• ✦ 应收账款必须设"闹钟"：对逾期未付款客户，超过1年就该启动催收程序，超过2年务必咨询律师
• ✦ 催收要留"证据链"：每次电话催款要记时间、内容；书面催告必须用EMS（保留邮寄凭证）；微信催款要明确身份和金额
• ✦ 时效中断有妙招：让对方签还款计划、部分付款或书面确认债务，都能让3年"倒计时重启"
• ✦ 别信"关系好不用急"：本案中公司可能因"客户已收房经营"放松警惕，殊不知法律只认时效不认人情

2. "广告说能赚钱"不等于合同承诺，口头保证等于没说！

寇某拿着报纸广告要求公司"1.2倍回购"，看似有理，为何法院不支持？关键在于：广告≠合同条款！

法院认定：

• 该广告"8年不赚钱回购"属于投资回报承诺，不是对房屋本身或小区设施的描述（如"层高3米""带游泳池"）
• 合同中白纸黑字写明"所有广告仅为要约邀请，不构成合同内容"
• 寇某无法证明"8年不赚钱"（仅凭生意冷清的照片不够）

企业避坑指南：

• ✦ 广告禁用"保证""稳赚"等词：类似"年回报10%""8年翻倍"极易引发纠纷，改用"潜在收益""市场参考"等模糊表述
• ✦ 合同必须写清"广告不作数"：像本案补充协议第11条那样明确约定"宣传资料不构成合同内容"
• ✦ 特殊承诺务必入合同：若真要承诺回购，必须写进合同条款并约定触发条件（如"连续3年租金低于X元"）
• ✦ 销售话术要管控：严禁销售人员口头承诺"不赚钱包退"，所有承诺必须经法务审核

给企业家的特别提醒

很多老板认为"合同签了就安全"，却不知道：
⚠️ 超90%的企业败诉源于时效问题——不是没理，而是错过法律保护期
⚠️ 广告宣传是把双刃剑——吸引客户的同时可能埋下赔偿隐患
本案中，公司既因时效问题丢了7万元债权，又因广告承诺陷入被动，实属"双输"！建议企业每季度做一次"合同健康检查"：
1️⃣ 梳理所有超期未收款项目，立即启动法律程序
2️⃣ 审查营销材料，删除所有收益承诺性表述
3️⃣ 更新标准合同，增加"时效保护条款"（如约定"债务人确认债务即中断时效"）

四、专业护航，让法律风险"未病先防"

本案再次证明：企业风险往往藏在"习以为常"的细节中。作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们发现80%的诉讼本可避免——只需在签约前多问一句法律意见。

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