口头承诺免租难获法院支持-老河口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂06民终1092号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年8月9日，老河口市万某商贸投资有限公司（以下简称"万某公司"）作为出租方与陈某某作为承租方共同签订《小汉口建材商贸城商业物业认租协议书》一份，陈某某认租万某公司的13号楼01、02、03西，上下两层，建筑面积435平方米，认租价月15元/平方米，物业认租定金10000元。2013年8月9日万某公司收取陈某某物业认租定金10000元。

2013年9月18日，万某公司作为出租方与陈某某经营的老河口市马可波罗经销商作为承租方共同签订《小汉口建筑材料商贸城补充协议》一份，合同约定：1、店面位置：13号楼自西向东1、2、3、4、5间，上下两层共计5间，面积437.5平方米；2、免租期：24个月（自市场统一开业节点计算）；3、门头装饰奖励：为提高门头装修档次奖励1万元；4、装修期间水电费免收；5、24个月免租期过后，第一年减免3个月租金，第二年减免2个月租金，第三年减免1个月租金；6、免租期过后，第一年租金标准按24元/月/平方米收取；7、免租期过后，第一年交房租时，再减免6个月房租；8、陈某某保证在2013年10月15日前开始进驻装修。

2014年12月27日，万某公司租赁了陈某某8B号楼第1层，面向东，自南向北第1-5间，房屋面积实测为155.9平方米（含楼梯间），租赁期限自2015年1月1日起至2016年4月30日止，免租金，万某公司交用房押金10000元。同日，陈某某收取万某公司用房押金10000元。

2014年3月16日万某公司作为出租方与承租方陈某某签订《仓库租赁协议》，约定租赁仓库位置、面积和价格等。2015年11月29日，双方就上述仓库租赁事宜签订第二份《仓库租赁协议》。

2016年1月1日，万某公司作为出租方与陈某某经营的马可波罗经销商作为承租方共同签订《房屋租赁合同》，约定租赁场所及费用标准、费用缴纳方式及租赁期限等。

2016年5月1日，万某公司作为出租方与陈某某经营的金蝉窗帘经销商作为承租方共同签订《房屋租赁合同》，约定租赁场所及费用标准等。

2019年5月16日，双方就陈某某租赁万某公司位于老河口市小汉口商贸城**楼铺面事宜，签订了第二份《房屋租赁合同》。

2015年9月17日，万某公司因资金周转需要向陈某某借款400000元并出具借据，双方口头约定按月息6分计息。后因万某公司未能按期支付利息，陈某某于2017年7月3日向法院起诉，要求万某公司偿还借款本金400000元，并按月息2分计算利息。同日，法院主持调解后，作出民事调解书。

在另案(2020)鄂0682民初972号中，万某公司起诉陈某某要求返还多付的利息，但被驳回。在该案开庭过程中，陈某某陈述："我到小汉口到现在为止没有交过租金，我为招商引资做出了贡献，当初万某公司招商引资是免租，我不用交房租，万某公司原来的法定代表人给我做出了承诺，对于我个人房租抵扣与本案无关。"

判决结果：一审判决万某公司支付陈某某租房押金20000元；陈某某支付万某公司租赁费、物业管理费等399207.13元；陈某某支付万某公司违约金9000元；上述冲抵后，陈某某支付万某公司388207.13元。二审法院维持原判，驳回陈某某的上诉。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给我们上了一堂生动的法律课：口头承诺免租真的能当真吗？答案是否定的！陈某某以为万某公司招商引资时承诺免租就可以不交租金，结果被法院判决支付近40万元。作为企业法律顾问，我特别想告诉各位企业家几个关键风险点：

第一，"说好了"不等于"有保障"
很多企业主在谈生意时，对方可能会说"这个给你免租"、"那个给你优惠"，但如果没有写进合同，就像沙滩上的字迹，潮水一来就没了。本案中陈某某自认"没有交过租金"，还说"万某公司招商引资是免租"，但因为没有书面证据，法院根本不认。记住：凡是重要的商业承诺，必须白纸黑字写进合同！ 不要碍于面子不好意思要求写进合同，真正规范的企业都明白，签合同不是不信任，而是为了保护双方利益。

第二，自己说的话可能变成"打脸"证据
陈某某在另案中说"我到小汉口到现在为止没有交过租金"，这句话成了本案中法院认定他欠租的关键证据。企业在任何场合发言都要谨慎，特别是涉及法律纠纷时。开庭、调解、甚至微信聊天，都可能成为证据。 今天你说的话，可能在明天的法庭上被对方拿来打你的脸。建议企业负责人在涉及法律问题时，先咨询专业律师再发言。

第三，"以借款利息抵租金"要有明确约定
陈某某想用万某公司向他借款的利息来抵扣租金，但因为没有明确约定，法院不支持。企业之间如果有债务抵销的情况，必须在书面协议中明确写明："某笔借款的利息可用于抵扣某时间段的租金"。不要以为"大家都心知肚明"就行，法律只认白纸黑字。本案中陈某某甚至在另案中否认了这种抵扣关系，自相矛盾的说法让自己更加被动。

第四，诉讼时效不是摆设，要及时维权
陈某某提出万某公司的反诉请求超过诉讼时效，但因为一审没提，二审才提，法院不予支持。企业要知道，租金债权的诉讼时效一般是3年，超过这个时间再主张，对方如果提出时效抗辩，法院就会驳回。建议企业建立债权台账，定期清理应收账款，发现拖欠及时催收或起诉，不要等到对方跑路了才想起来维权。

第五，证据保存要有"原始凭证意识"
陈某某声称交过租金，但只有复印件证据未被采信。企业要养成保存原始凭证的习惯：合同要留原件，付款要有银行流水，收据要盖章。电子证据也要注意保存完整，比如微信聊天记录不要随便删，电子邮件要备份。关键时刻，一份原始合同可能比十张复印件更有说服力。

给企业的实用建议：

1. 合同必签：无论对方是谁，无论关系多好，重要交易必须签书面合同。小企业尤其要注意，不要因为"关系好"就省略合同环节。

2. 承诺必写：对方口头承诺的优惠、减免等，一定要写入合同补充条款，注明"本条款为双方真实意思表示，取代此前所有口头约定"。

3. 证据必存：建立企业档案管理制度，合同、发票、付款凭证等至少保存5年，重要文件扫描电子版备份。

4. 时效必记：设置应收账款提醒，拖欠超过2年就要考虑法律手段，不要等到3年时效快过了才行动。

5. 发言必慎：涉及纠纷时，不要随意在微信、邮件中承认不利事实，先咨询律师。一句话可能让自己损失几十万。

做生意就像开车，法律规则就是交通法规。遵守规则可能慢一点，但能安全到达目的地；不守规则可能快一点，但可能车毁人亡。希望这个案例能让更多企业主明白：法律风险防范不是成本，而是企业最划算的投资。 当你把合同签规范了，把证据保存好了，把法律问题提前解决了，你的企业才能走得更稳、更远。