开发商对未售地下车位享有收益权，物业公司擅自收取租金构成不当得利-宜昌伍家岗不当得利纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：不当得利纠纷
案号：(2025)鄂05民终1832号
审理法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（一审）、湖北省宜昌市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

湖北某乙置业发展有限公司（以下简称"某乙公司"）是枝江市某小区的开发建设单位。2012年6月，某乙公司取得该项目的建设工程规划许可证及施工许可证，项目于2013年10月竣工。建设过程中，某乙公司分三次向人防部门缴纳了防空地下室易地建设费共计296646元（170000元+40000元+86646元）。某小区地下一层共设有55个停车位，未计入公摊面积。

2021年6月，湖北某甲运营管理有限公司枝江分公司（以下简称"某甲分公司"）成立。同年8月，某甲公司的总公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定"车位属于全体业主共有的，委托物业公司按210元/个/月标准收费，其中180元为车位租金、30元为服务费"。此后，某甲分公司入驻小区，收取了地下停车位租赁费，并出具《某车位服务费》明细表，显示2021年8月至2022年3月期间收取车位服务费总收入37020元。某乙公司据此自制《某物业代收车位租金明细》，主张某甲分公司累计收取车位租赁费39000元。

某乙公司起诉要求某甲分公司返还擅自收取的39000元车位租金及利息，并要求某甲公司承担共同责任。某甲公司辩称：小区已缴纳人防易地建设费，不存在人防地下室；车位租金已抵扣前期物业水费，未实际获利。

法院判决结果：
一审判决某甲分公司向某乙公司返还39000元车位租赁费，并支付资金占用损失；某甲公司对债务承担补充清偿责任。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、法律风险警示：企业如何避免"白忙活"还赔钱？

核心问题：谁有权收地下车位的租金？

本案的关键在于：开发商对未售地下车位（含人防车位）的收益权不容侵犯。法院明确指出：

1. 开发商是车位的"实际投资人"
   某乙公司缴纳了人防易地建设费，承担了地下车位建设成本，依法享有使用、管理和收益权。即使缴纳了易地建设费，未售车位仍归开发商所有——就像没卖出去的房子一样，开发商仍是"主人"。
   企业风险点：物业公司常误以为"小区车位都归业主共有"，擅自与业委会签约收费。但根据《民法典》第275条，只有"占用业主共有道路的车位"才属业主共有，开发商投资建设的地下车位不在此列！

2. 物业收费需分清"谁的地盘"
   某甲公司与业委会约定"车位租金分成"，但合同中写明仅针对"全体业主共有的车位"。而本案中：

   • 已售车位：归业主个人所有，物业无权收费；
   • 未售车位：归开发商所有，物业收费必须经开发商授权。
     企业风险点：物业公司常把"车位管理权"等同于"收益权"，以为只要管理就能分钱。但法院强调：没有法律依据的收费=不当得利，收了也得吐出来！

3. 一张表单可能成为"送钱凭证"
   某甲分公司自己出具的《某车位服务费》明细表，成了法院认定其收取39000元租金的关键证据。其辩称"该表仅用于对账未确认"，但法院认为：自己制作的材料承认了事实，就不能反悔。
   企业风险点：物业与开发商交接时，随意签字的水费、租金明细可能被对方当作证据。记住：任何书面材料都要写清"以最终核对为准"！

企业防范指南（3招避坑）

1. 收费前先查"产权底单"

   • 物业公司：签约前必须查验开发商提供的《地下车位权属证明》及《未售车位清单》，确认哪些车位归开发商、哪些归业主。
   • 开发商：及时在车位处张贴"产权标识"，并在商品房买卖合同中明确约定（如"未售车位归出卖人所有"）。

2. 合同里埋好"免责条款"

   • 物业与业委会签约时，务必写明："仅对业委会有权处分的车位提供服务，开发商保留权属的车位收费需另行授权"。
   • 开发商移交小区时，书面列明"移交清单"与"保留权益清单"，双方签字确认，避免"糊涂账"。

3. 交接材料写清"待定"二字
   水费、租金等过渡期费用，不要直接写"抵扣"，应注明"垫付费用待三方核对后结算"。否则像本案中某甲分公司，既无法证明垫付水费真实性，又因单方制作表格被法院认定金额，白白损失3.9万元！

一句话总结：物业公司不是"收费筐"，收钱前务必确认"谁家的孩子"——开发商的车位，没授权收了就是不当得利！

专业支持：让法律风险"提前清零"

此类纠纷往往源于企业对产权规则的模糊认知。征和律师事务所企业法律顾问服务，可为您提供：
✅ 极高的性价比：日常法律咨询不限次，合同审查30分钟内响应；
✅ 先试用满意后付款：首月服务零风险体验，效果满意再签约。
用专业视角帮企业梳理权责边界，从源头避免"钱收了却要吐出来"的被动局面。让您的每一分收益，都收得安心、用得踏实！