贷款未获批不按约定处理将承担违约责任-荆门房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂08民终1427号
审理法院：湖北省荆门市中级人民法院

二、案件事实

2022年5月29日，荆门某下有限公司与黄某签订了《荆门市商品房买卖合同》及补充协议，约定黄某购买荆门市天池路以东、双喜大道以西、尉迟恭路以北某处308号房屋，总价1308153元。付款方式为：签约时付20.5%（268153元），2022年6月30日前付9.94%（130000元），2022年7月30日前付69.56%（910000元）。双方另签《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定：若贷款未获批，黄某须在约定期限内自行支付差额或与荆门某下有限公司协商变更付款方式；若未履行，按日万分之三支付违约金，逾期超90天需支付总房价15%的违约金。
合同签订后，黄某支付首付款268153元，剩余1040000元因贷款未获批至今未付。黄某主张自己无经济能力继续付款，要求解除合同并返还已付款。荆门某下有限公司起诉要求黄某支付欠款及违约金。
法院判决结果：一审判决黄某支付剩余房款1040000元及违约金104000元；二审驳回黄某上诉，维持原判。

三、核心法律风险提示

这个案例看似是"买房人没钱付尾款想退房"的普通纠纷，实则暴露了企业合同管理的致命漏洞——当客户声称"贷款办不下来"时，企业若未按约定流程处理，可能血本无归。法院判决传递出三个关键信号，企业务必警惕：

1. "贷款没批成"不是免责金牌，合同约定才是救命绳
黄某辩称"无经济能力付房款"，但法院明确指出：合同已写明贷款失败时的两条出路——要么自己补钱，要么协商改付款方式。黄某既不补钱也不协商，直接躺平，属于典型违约。对企业而言，这说明合同条款设计必须覆盖"最坏情况"。比如在补充协议中清晰约定："若贷款未获批，买方须在X日内书面选择自行支付或协商新方案，否则视为违约"。切忌用"具体情况具体协商"这类模糊表述，否则纠纷发生时企业将陷入被动。

2. "客户口头说办不了贷款"≠事实，证据链才是硬道理
黄某声称贷款失败，却拿不出银行拒贷证明，也没按合同要求书面通知企业协商。法院因此认定"黄某未提供证据证明协商过程"。现实中，销售常遇到客户说"银行不给批"，但未要求客户出具书面拒贷通知、未留存沟通记录，导致后续维权无门。正确做法：

• 要求客户提供银行书面拒贷证明；
• 通过企业官方邮箱/函件书面告知客户"请按合同第X条选择处理方式"；
• 若客户超期未回复，立即发《履约催告函》并邮寄留存。
  记住：口头承诺等于没承诺，白纸黑字才是护身符。

3. 违约金不是想设多高就多高，但企业主动放弃更危险
本案违约金从合同约定的15%降至10%，原因是企业未能证明实际损失。许多企业为"显得大气"在合同中主动降低违约金，反而削弱了震慑力。合理策略是：

• 违约金设为总金额10%-15%（参考本案判决尺度）；
• 同时在合同中写明"违约金不足以弥补损失的，守约方有权追偿"；
• 日常做好成本记录（如资金占用利息、房屋空置损失），纠纷时能快速举证。

给企业的行动清单
✅ 签约时做"风险情景模拟"：向客户解释"如果贷款失败怎么办"，并在合同中用加粗字体标注关键条款，要求客户手写"已知悉并同意"。
✅ 建立"贷款跟进台账"：对按揭客户，每月核查贷款进度，发现异常立即启动书面催告程序。
✅ 绝不口头答应"再宽限几天"：所有延期必须签书面补充协议，明确新期限及违约责任。

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（注：本文人物及企业名称已按司法文书规范脱敏处理）