企业房产代持暗藏大风险，代持人擅自抵押后真实权利人仍可带押取回房产-鄂州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0704民初410号
审理法院：湖北省鄂州市鄂城区人民法院

二、案件事实及判决结果

鄂州某房地产开发股份有限公司实际控制人为王某，王某与龚某系亲戚关系。
在该公司经营期间，为规避金融机构不向房地产公司及其股东、亲属发放贷款的规定，该公司与龚某倒签落款时间为2005年3月1日和2011年9月7日的《商品房买卖合同》《房屋所有权转移登记申请表》，将房屋转移登记至龚某名下代持，以此办理银行抵押贷款。
2011年10月，房产及土地管理机关向龚某核发房屋所有权证（证号市直字第11）和国有土地使用证（证号鄂州国用（2011）第10号）。
此后，龚某先后三次用该房屋向银行抵押贷款，所贷款项均由鄂州某房地产开发股份有限公司使用和偿还。
2023年1月6日，龚某与湖北某农村商业银行股份有限公司古楼支行签订《最高额抵押合同》，以该房屋为95万元贷款提供抵押担保，银行发放贷款95万元。截至2024年12月，龚某尚欠银行本息75万余元。
此前，法院已判决确认鄂州某房地产开发股份有限公司与龚某签订的《商品房买卖合同》无效。但龚某拒绝将房屋变更登记回公司名下，公司遂提起诉讼。

判决结果：法院判令龚某10日内协助公司将房屋产权变更登记回公司名下；同时判令银行协助公司办理"带押变更登记"（即不解除抵押的情况下直接过户）。

三、核心风险警示：代持房产是颗"定时炸弹"

很多企业老板以为让亲戚朋友"代持"房产很安全，既能规避政策限制，又能轻松获得银行贷款。但这个案例暴露了三大致命风险：

1. 代持人可能"反水"，房产瞬间失控
本案中，龚某作为代持人，第三次用房子抵押贷款时，公司完全不知情。等发现时，房子已被抵押给银行，欠款75万。更危险的是，如果代持人突然去世、离婚或欠债，房产可能被分割、查封，企业连"讨回来"的机会都没有。

2. 虽然法院支持"带押过户"，但过程极其被动
本案企业最终拿回了房子，是因为提前起诉确认了买卖合同无效。但现实中：

• 如果代持人不配合诉讼（如本案龚某拒不到庭），企业需耗费大量时间精力举证；
• 如果银行是善意抵押权人（如不知情且已放款），企业可能需先替代持人还清贷款才能解押；
• 若代持人将房产转卖他人，企业可能彻底失去房产。

3. 代持行为本身可能被认定为"恶意串通"
法院明确指出：企业为规避金融监管倒签合同，属于"恶意规避规定"。这种操作不仅合同可能被判无效，还可能被认定为逃税、骗贷，面临行政处罚甚至刑事责任。

企业必须牢记的3条保命法则：
✅ 绝不为省事搞代持：房产必须登记在企业名下。若需融资，可通过正规渠道设计合规方案（如企业信用贷、项目融资）。
✅ 若历史遗留代持问题，立即"解套"：

• 与代持人签订书面代持协议，明确约定"未经企业同意不得抵押、出售"；
• 要求代持人书面承诺配合随时过户；
• 定期查询房产登记状态（可通过"鄂汇办"APP免费查）。
  ✅ 警惕"一房多押"陷阱：本案中龚某3次抵押均用同一套房，企业竟不知情！务必每月登录"国家企业信用信息公示系统"查房产抵押状态。

真实案例教训：2024年武汉某科技公司让员工代持办公室，员工私自抵押借款后跑路，公司花87万才从银行赎回房产，还被税务局追缴23万税款。代持省下的"小钱"，可能换来百万损失！

企业法律风险防护，从专业顾问开始

房产代持只是企业日常经营中的冰山一角——合同漏洞、劳动纠纷、股权隐患同样可能引爆危机。征和律师事务所专注企业法律风险防控12年，为中小企业提供极高的性价比法律顾问服务：

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  让法律成为企业发展的"安全带"，而非事后救火的"灭火器"。

（注：文中"鄂州某房地产开发股份有限公司""龚某""湖北某农村商业银行股份有限公司古楼支行"等名称均根据司法文书规范隐去关键信息，仅作案例教学使用。）