未验收交付工程仍需支付工程款但优先受偿权受限-恩施建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2025)鄂2801民初1311号
审理法院：湖北省恩施市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2014年7月19日，湖北某建集团与恩施某置公司签订《恩施某置集团消防工程施工合同》，约定由湖北某建集团承建"莲湖花园三期"消防工程，合同总面积26.6万㎡，总价约1755.3万元。工程完工后，因消防未验收但业主已入住（政府专班允许"先入住、后验收"），双方长期未结算。2025年诉讼中，双方确认：

• 被告已支付工程款9233135元（含16间商铺抵债8017379元）；
• 原告主张欠款1156万余元，被告辩称工程未完工（如消火栓、消防泵房等缺失），并提出应扣减150万元未完工费用；
• 经现场核查，双方"一揽子"协商确认：实际欠款9580683元，原告放弃40万元检测费主张，被告承诺自行完成尾期工程。

判决结果：

1. 被告恩施某置公司3日内支付原告工程款958万元，并按同期贷款利率支付利息；
2. 原告对该工程"未出售部分"房产享有优先受偿权（因已售房屋消费者权利优先）；
3. 驳回原告其他诉讼请求（如双倍利息主张）。

三、企业必须警惕的三大法律风险

风险一："未验收≠不付款"，交付即锁定付款责任！

本案中，工程因政府原因未正式验收，但业主已入住多年。法院仍判决被告必须付款，核心逻辑是：工程已实际交付使用，发包方不能再以"未验收"为由拒付工程款。

企业应对锦囊：

• 签合同时务必明确："交付即视为完工"，避免发包方以验收拖延付款；
• 交付时留存书面交接记录（如业主签收单、培训记录），本案原告因有2021年消防培训记录，成功证明交付事实；
• 若发包方拒验收，立即发函催告并保留证据，超30日未回应即视为验收合格（法律默认规则）。

风险二：优先受偿权≠能随便卖房抵债，已售房屋消费者权利排第一！

原告虽胜诉，但法院明确：工程款优先受偿权仅限于未出售的房屋。因《最高人民法院批复》规定，已付全款买房人的权利优先于施工方！本案中"莲湖花园三期"多数房屋已售，原告能优先受偿的部分大幅缩水。

企业应对锦囊：

• 施工过程中定期核查楼盘销售情况，若发现超50%房屋售出，优先受偿权将严重受限；
• 在工程封顶前务必行使优先受偿权（法律规定最长18个月），本案因拖延6年才起诉，权利已严重弱化；
• 与发包方约定："销售回款优先支付工程款"，并在合同中绑定监管账户。

风险三："口头答应"不算数，未完工争议要当场固定证据！

被告主张原告有150万元工程未做，但因从未书面通知维修，且6年间未提异议，法院仅支持极小部分扣款。关键教训：

企业应对锦囊：

• 每完成一个分项工程，立刻要求发包方签收确认单（如"消火栓系统完工确认书"）；
• 发现对方要求变更施工（如本案中镀锌风管改玻璃钢），必须取得书面签证，否则后期无法索赔差价；
• 质保期内每季度发函询问维保需求，避免超期后对方突然索赔"历史问题"。

结语：工程款纠纷，赢在过程管理，不在最后起诉

本案看似原告胜诉，实则因过程管理漏洞损失200余万元（原主张1156万，最终获赔958万）。许多企业总想着"等完工再算账"，却不知法律风险早已埋下：口头承诺无证据、交付不签单、问题不书面确认...最终让应得的钱打了水漂。

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（注：文中企业名称均按司法文书匿名规则处理，如湖北某某建设工程集团有限公司简写为湖北某建集团，恩施某某置业有限公司简写为恩施某置公司）