租赁期满未续约继续使用形成不定期租赁，违约金标准可能被法院调整 - 赤壁租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初1512号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实及判决结果

2023年2月28日，赤壁某公司（甲方）与赤壁某店的经营者谢某桃（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于赤壁市某道某房屋某楼某商铺出租给乙方，商铺面积24.85㎡，商铺年租金为44445元。合同租赁期1年，自2023年2月28日至2024年2月28日止；自合同生效之日起，乙方按年一次性向赤壁某公司支付第一年房屋租金，每年2月28日之前向甲方足额支付下一年租金；乙方未按合同约定及时足额支付租金，甲方有权自逾期之日起以逾期总金额为基数，按照每日1%的标准收取违约金；乙方拖欠租金连续超过30天的，甲方有权单方面解除本合同。

该合同签订后，赤壁某店支付了合同内租赁期租金44445元（自2023年2月28日至2024年2月28日止）。租赁期限届满后，谢某桃与赤壁某公司未续签合同，经营至2025年1月25日搬离，并支付租金22222元。

同时，谢某桃在接手该商铺时向上一任租户洪某斌支付了押金5000元，洪某斌将一张盖有"赤壁市某某物业管理有限责任公司财务专用章"的收款收据交给谢某桃。赤壁市某某物业管理有限责任公司于2024年8月7日更名为赤壁某某有限公司，系赤壁某某集团有限公司全资子公司，赤壁某某集团有限公司又系赤壁市某某投资运营集团有限公司全资子公司。

法院最终判决：赤壁某店需支付赤壁某公司租金12961元及违约金（以12961元为基数，按贷款市场报价利率自2024年2月29日起计算）；驳回赤壁某公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点与风险提示

这个案例看似简单的商铺租赁纠纷，却暴露了企业在租赁管理中常见的"隐形炸弹"。作为企业法律顾问，我想用大白话告诉大家几个关键风险点，帮您避免踩坑：

1. "到期不说话"等于默认续租，企业可能失去主动权
本案中，合同2024年2月28日到期后，赤壁某店继续使用商铺，而赤壁某公司没及时表态，结果法律自动将合同转为"不定期租赁"。这意味着承租人可以随时搬走，出租人也不能轻易赶人，管理变得被动。
企业避坑指南：合同期满前30天，一定要书面明确告知对方——要么签新合同，要么到期搬离。切记保留通知证据（如快递回执、微信截图），别让"沉默"变成法律上的默认。

2. 违约金不是想写多高就多高，法院会"打折"
合同约定拖欠租金按"每日1%"收违约金（年化365%），但法院认为这比银行利息高十几倍，明显不合理，最终只按银行贷款利率支持。相当于原告诉要1万元违约金，法院可能只判1千元。
企业避坑指南：签合同时违约金别"狮子大开口"，建议控制在年化15%-24%比较稳妥（目前司法实践通常支持这个范围）。同时要留好损失证据，比如因拖欠导致的银行罚息单，这样法院才可能全额支持你的诉求。

3. 押金转来转去最容易"踢皮球"，企业要当"接盘侠"
谢某桃的5000元押金是交给上一家物业公司的，和现在的赤壁某公司不是同一单位。但因为都属于国企体系，法院为省事直接让赤壁某公司抵扣了。现实中很多企业以为"不是我收的押金就不管"，结果惹上官司。
企业避坑指南：接手新资产或重组时，务必梳理历史押金清单。如果是前手企业收的押金，要三方签协议明确由谁退还；如果是自己收的，建立电子台账并定期核对，避免"新官不理旧账"。

4. 催租金要"留痕"，光靠嘴说等于没催
法院提到赤壁某公司"未举证证明及时催收租金"，这也是降低违约金的原因之一。生活中常见企业催租只发个口头通知，发生纠纷时拿不出证据。
企业避坑指南：租金到期前7天发书面提醒（可微信+邮件+挂号信），写明"请于X日前支付XX元，逾期将按合同收取违约金"。每次催收后截图保存，手机里存个"租金催收"专用相册，关键时刻能救命。

最后划重点：租赁管理不是签完合同就完事。企业要像对待"定期体检"一样管理租约——到期前查续签、收租时留证据、押金账目常清理。记住这三句话：合同到期不沉默、违约金额要合理、押金处理别甩锅。把这些小事做扎实，才能避免小纠纷变成大损失。