雪灾不一定是不可抗力！企业签厂房租赁合同必须写清风险分担-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初2052号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2016年9月28日，松滋市某乙塑业有限公司（甲方）与戴某（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方现有位于松滋市万家乡芭芒厂房一处，乙方拟租赁该厂房经营。其中钢构车间一处、砖瓦房车间一处、临广场仓库一间、职工住房17间；租赁期限七年，自2016年12月31日至2023年12月30日。租金25万元／年，租赁期内租金不变。该合同甲乙双方已履行完毕。2023年10月20日，姚某向戴某出具收条一张，载明收到戴某预交2024年2月28日至2025年2月房屋租金150000元。
2024年2月5日，因雪灾导致原告租赁的钢构车间垮塌，原告的机器设备受损，双方的房屋租赁合同中止。
2024年7月18日，姚某、孟某、邓某、李某（甲方）与某甲公司（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：租赁房屋位于松滋市万家乡芭芒小区原某乙塑业公司厂区内，具体如下：1.钢构车间一处；2.临街面职工宿舍楼；3.门房一栋；租赁期限5年，自2025年2月18日至2030年2月18日；租金25万元／年，因2024年雪灾经乡政府协调每年减免租金10万元，其减免期限为五年；本合同履行期内，如因甲方原因无故解除本合同，甲方应支付未到期的减免租金（按未到期年计算，每年10万元），并赔偿乙方因此造成的经济损失；任何一方违约，应向对方支付违约金，违约金按年租金的20%计算。
2024年8月12日，戴某与姚某就合同履行协商，姚某明确表示不同意减免10万元租金，合同不再履行。2024年9月2日，姚某要求戴某写解除合同，戴某回复"是你们解除的，不是我解除的"。2024年12月28日，姚某电话联系戴某问是否还租，戴某表示"可以"；但2025年2月27日再次联系时，戴某认为厂房不符合条件，拒绝履行。

判决结果：
法院判决：1. 2024年7月18日签订的《厂房租赁合同》于2025年9月3日解除；2. 被告赔偿原告设备损失25万元；3. 被告返还原告预交的15万元租金，并从2025年6月25日起按年利率3.45%支付利息；4. 驳回原告其他诉讼请求（包括50万元设备损失和5万元违约金）。

三、案例的核心观点与企业风险防范提示

核心观点：雪灾不是"万能免责牌"！
很多企业以为"下大雪厂房塌了"肯定是天灾，自己不用赔钱。但法院明确指出：雪灾不一定是法律上的"不可抗力"！法律认定的不可抗力必须同时满足"不能预见、不能避免、不能克服"三个条件。这场雪虽然避免不了，但属于当地常见天气，完全可以通过加固厂房来"克服"。出租方以"雪灾是不可抗力"为由拒赔，法院直接驳回。

给企业的3条血泪教训：

1. 别把"政府协调"当合同，口头承诺等于白纸！
   乡政府曾协调"每年减免10万租金抵损失"，但新合同里只写了"因雪灾减免租金"，没写清楚为什么减、减多少、谁的责任。结果出租方反悔说"这是我对政府的支持，不是赔偿"。法院最终只能按双方过错各打五十大板。
   ✅ 防范妙招：

   • 政府协调、口头答应的事，必须写进合同！例如："因2024年2月5日雪灾导致钢构车间垮塌，甲方确认系厂房抗雪能力不足所致，故同意每年减免租金10万元作为损失赔偿"。
   • 加一句："本条款为双方真实意思表示，取代此前所有口头约定"，避免扯皮。

2. 损失评估要"双方认"，自己估价法院不买账！
   企业自己找评估公司估了130万元设备损失，但法院说："你评估的是设备价值，不是实际损失！"最后只判赔25万元。因为雪灾后双方没一起清点损失，也没签确认单。
   ✅ 防范妙招：

   • 遇到厂房损坏、设备损毁，24小时内做三件事：
     （1）拍照录像保存现场；
     （2）立即书面通知对方"请3日内共同清点损失"；
     （3）拉上村委会、派出所等第三方见证，签《损失确认书》。
   • 别自己单方面委托评估！要和出租方共同选定评估机构，否则报告可能无效。

3. "预付租金"是把双刃剑，不写退钱条款就血亏！
   企业提前交了15万租金，雪灾后厂房不能用，钱却要不回来。虽然最后法院判退钱，但拖了快两年！更惨的是，合同里没写"房屋无法使用时租金如何处理"，导致利息只能从起诉日算起（少了近2年利息）。
   ✅ 防范妙招：

   • 签合同时加一条："若因房屋质量问题导致无法使用，已付租金按日退还，并自实际无法使用之日起支付利息"。
   • 大额租金别一次性付！改成"先付3个月，验收合格再付全年"，把主动权握在自己手里。

最后划重点：
租厂房不是签个名字就行！这场官司里，企业原本能拿50万赔偿，最后只拿回25万；5万违约金一分没拿到；15万租金拖了两年才退。根源就藏在合同里那几行模糊的字——"因雪灾减免租金"。
企业老板记住：合同里没写的，法院永远不会主动帮你补上！ 签约前花500元请律师审合同，可能省下50万真金白银。尤其是"不可抗力""损失赔偿""租金退还"这些词，必须写得像说明书一样清楚——什么情况算、怎么算、谁来付，一个都不能少！