分期付款合同必须明确违约责任和保留完整证据才能追回欠款-林州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0581民初11464号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年4月20日，林州市某有限公司作为出卖人与刘某乙买受人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份。合同约定,涉案房屋位于河南省安阳市林州市,房屋建筑面积为238.49平方米，其中套内建筑面积188.74平方米，分摊共有建筑面积49.75平方米……按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5526.86元，总价款为人民币1318100元。合同中约定了付款方式为分期付款：买受人应当在2024年4月13日前分9期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币270000元，应当于2022年4月16日前支付。该合同逾期付款责任条款约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.00的违约金。合同签订后，被告于2022年3月11日至2022年4月10日支付定金和房款共计270000.01元，2022年7月12日支付房款125429.99元，共计向原告支付房款395430元。尚欠原告房款1318100元-395430元=922670元。

原告提供的逾期付款明细显示，被告支付了定金、首期、第二期房款，从应支付第三期房款时违约，即自2022年10月13日至2025年1月1日止，按照日万分之二计算，被告共应向原告支付违约金59630.84元。

法院最终判决：刘某乙需向林州市某有限公司支付剩余房款922670元及截止2025年1月1日的违约金59630.84元，并从2025年1月2日起，以922670元为基数，按日0.02%继续支付违约金直至房款付清。

三、企业如何防范分期付款合同风险

这个案例看似简单，却揭示了企业在交易中常见的致命风险点——分期付款合同管理不善导致钱收不回来！让我们用大白话来聊聊企业该怎么避免踩坑。

第一，分期付款别只口头约定，必须白纸黑字写清楚
本案中，林州市某公司之所以能打赢官司，最关键的就是合同里明确写了"分9期付款"、"每期具体金额"和"付款截止日期"。试想一下，如果只是口头说"慢慢付"，没写具体哪天付多少钱，等对方拖欠时，你连他到底违约没都算不清楚。记住：分期付款合同中，每一期的金额、付款日期必须像"打卡上班"一样精确到日，最好还注明"若遇节假日顺延"等细节。

第二，违约金条款不是摆设，但别"狮子大开口"
很多企业一看到客户拖欠就怒了，合同里写"每天罚1%"、"翻倍赔偿"，结果法院根本不支持！本案中，林州市某公司聪明地约定了"日万分之二"（即0.02%）的违约金，法院认为合理就支持了。法律允许的违约金上限通常是LPR（贷款市场报价利率）的4倍，目前大约在年化14.8%左右。建议企业：违约金可以写"日万分之三"左右（年化10.95%），既对违约方有威慑力，又不会被法院认为过高而调整。

第三，证据链要像"刑侦破案"一样完整
本案中，原告提交了《商品房买卖合同》、资料移交书、入住登记表、收据、催款函、房屋照片等一整套证据。特别值得注意的是"催款函"——这证明企业一直在积极主张权利。很多企业吃亏就吃在：收了钱不开发票、催款只发微信不说"这是第X次催告"、甚至让客户口头承诺"下周一定付"却不留证据。记住：每次催款都要用书面形式（邮件、挂号信、律师函），明确写"根据XX合同第X条，您已逾期X天，欠款XX元"。

第四，发现违约要"趁热打铁"，别等黄花菜凉了
本案中，刘某乙从2022年10月13日就开始违约，原告在2024年12月就起诉了，没有超过3年诉讼时效。但现实中，很多企业心软："再宽限两个月"，结果等到客户公司都注销了才想起来打官司，那时就算有合同也追不回钱。建议：合同里写明"逾期超过15天可立即解除合同"，设置自动预警机制，财务每月核对付款情况，一逾期就启动催收程序。

给企业老板的实操建议：

1. 签合同时多花10分钟：用"如果...那么..."句式写清楚：如果客户没在X月X日前付第X期款，那么从X月X日起每天罚X元。
2. 收钱后立即开票留痕：收到每笔款都要出具收据，备注"XX合同第X期房款"，让客户签字确认。
3. 建立客户信用档案：对新客户先查征信，对老客户定期评估付款习惯，对多次逾期的客户停止分期付款。
4. 用好"分期付款保险"：大型交易可购买信用保险，万一客户跑路由保险公司赔付。

企业做生意，签合同不是走形式，而是给未来的纠纷上"保险"。别等钱收不回来才后悔当初没写清楚——到那时，法院只会根据白纸黑字判决，不会因为"我们合作多年"就网开一面。

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