拖欠土地租金将导致租赁合同被解除-林州土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)豫0581民初8211号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年6月19日，林州市某村村委会（甲方）与林州某公司（乙方）签订《土地租赁协议》一份，协议约定：甲方将本村21.591亩，原薰衣草庄园，本着双方平等自愿协商有偿的原则，就土地租赁事宜，订立租赁协议如下：一、租赁土地面积21.591亩。二、租赁期限为7年，即2024年1月26日--2031年1月25日止。三、租赁价格，按每亩每年600元，签合同当日支付租金，以后每年1月26日前支付租金给甲方，便于发放给各农户手里。四、权利和义务的约定。1.签订租赁协议后，乙方可在租赁土地上种植或经营政策允许和保护的各种经营。2.乙方依法保护和合理利用土地，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，合同终止时，如乙方原因造成土地不能耕种的，由乙方负责出资复耕。五、违约责任。乙方不按时支付租金，需向甲方支付违约金五千元整。六、合同的变更和解除。在本租赁协议有效期内，遇到下列情况之一者，可以变更解除协议。1.国家集体建设需要征用的，乙方应服从国家或集体需要，乙方投资的地上附属物按林州市拆迁办补偿标准补偿，不得提出其它任何理由索要费补偿，补偿后协议解除。2.如乙方不能按时支付给甲方租赁费用，并不能保障按时发放给农户，协议自动解除。3.乙方的投资项目损害土地时，甲方有权马上解除该协议。4.租赁协议期满后，一方终止协议时,乙方自己出资恢复原貌(或向村委会交纳复耕费用30000元)。所有乙方投资的固定资产协议解除后，乙方无条件腾清，恢复原貌，如甲方再对外承包，同等条件乙方优先。5.如乙方违约，除应承担违约责任外，还应承担相应的律师费、交通费等。6.流转土地在5年以后需按照姚某当年市场价格付款。林州市某村村委会在协议上盖章，林州某公司法定代表人李某在协议上签字，并加盖林州某公司公章。

2023年，林州市某村村委会曾以租赁合同纠纷起诉林州某公司至法院，经法院主持调解，双方达成调解协议，由林州某公司于2023年9月28日日前一次性支付2023年的租金23391元。

2024年8月12日，林州某公司支付林州市某村村委会2024年的租金12954.6元。

林州某公司支付2024年租金后，剩余租金至今未予支付。

在涉案土地上，林州某公司仅种植了红薯等农作物，在收获相应农作物后，可以直接耕种。土地上的河道系原有的薰衣草庄园遗留，林州某公司未开挖新的河道。

林州市某村村委会（作为甲方）与河南邦林律师事务所签订《法律服务合同》，约定林州市某村村委会支付律师费5000元。河南邦林律师事务所给林州市某村村委会开具发票，但未标明案件号、事由等信息。同时，林州市某村村委会未实际支付河南邦林律师事务所律师费。

2025年7月28日，林州市某村村委会将林州某公司诉至法院，要求解除涉案合同并支付租金。2025年8月4日，法院向林州市某村村委会送达起诉状等法律文书。2025年9月17日，林州市某村村委会向法院申请撤诉。

法院判决结果：1、双方签订的《土地租赁协议》于2025年8月4日解除；2、林州某公司需在判决生效后二十日内清理土地并返还；3、林州某公司需支付违约金2000元及拖欠的租金（2025年1月26日至8月4日为6779元，之后按年租金12954.6元计算至实际返还土地之日）；4、驳回村委会关于律师费、交通费等其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范

这个案例看似简单——企业没按时交土地租金被起诉了，但背后藏着企业经营中极易忽视的"致命伤"：一次小违约可能让整个项目归零。

林州某公司栽了两次跟头：第一次2022年拖欠租金被起诉，虽然付清了，但信用已经受损；第二次2025年又没按时交租，村委会直接要求解除合同。法院支持了解除合同的请求，公司不仅丢了土地，还要赔违约金、付拖欠租金，甚至得自己动手清理种了一半的红薯。

企业该吸取什么教训？

1. "小钱"违约最危险
   很多企业觉得"就差几千块租金，拖几天没事"，但合同里白纸黑字写着"不按时支付租金，协议自动解除"。本案中，公司欠的2025年租金才12954.6元（不到1.3万元），却导致7年租期的合同被解除，前期投入全打水漂。记住：合同没有"小条款"，每一条都可能成为对方解除合同的"武器"。

2. 违约金不是"吓唬人"，但也不能漫天要价
   合同约定违约金5000元，但法院认为"相当于年租金的38.6%，明显过高"，直接砍到2000元。对企业来说：签合同时违约金别设太高（一般不超过实际损失的30%），否则纠纷时法院不支持；作为守约方，主张违约金要有理有据，不能狮子大开口。

3. "说过的话"必须有证据
   村委会主张5000元律师费，但发票没写案件号，也没实际付款，法院直接不认。很多企业吃过大亏：合同里写了"违约方承担律师费"，结果自己没请律师或没开发票，打官司时这笔钱要不回来。重要提示：合同约定的费用（如律师费、交通费），必须真实发生+保留完整证据链！

4. "经营困难"不是违约借口
   林州某公司辩称"种红薯亏钱才没交租"，但法院根本不采纳。法律上，经营亏损属于商业风险，不能成为不履行合同的理由。就像你租房开餐厅赔了，不能因此不交房租一样。企业签合同前要算清账：付得起租金再租地，别把经营风险转嫁给合同义务。

给企业的3条救命锦囊：
✅ 设付款"双保险"：在手机日历+财务系统设双重提醒，租金到期前3天、1天自动提示，避免因疏忽违约。
✅ 遇到困难早沟通：真付不出钱，提前和对方签补充协议（比如分期付款），别等收到法院传票才着急。
✅ 合同条款要"接地气"：别照搬网上模板，找专业律师把"每亩600元""1月26日前支付"等关键条款写清楚，避免扯皮。

很多老板觉得"打官司才找律师"，其实最值钱的律师服务是帮你避免打官司。签合同时多花几百元请律师把关，可能省下几万元甚至几十万元的损失。

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