未按约定报备客户亲属信息仍可获佣金 - 孝感商品房委托代理销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2024)鄂0902民初9342号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实及判决结果
2023年3月20日，某乙公司与某甲公司签订《项目销售服务协议书》，约定某乙公司将其开发的商品房委托某甲公司代理销售。协议约定：金某云平台为客户归属认定的唯一标准；直系亲属视为同一组客户，直系亲属范围包括配偶、父母、子女；自然到访客户到访后，再次报备该客户及其直系亲属的，报备无效。

某甲公司又委托某丙公司对项目进行分销，双方通过微信群对报备规则和佣金金额予以明确："系统必须提前35分钟报备"，"直系亲属视为同一组客户"。

2023年1月31日，某丙公司的员工熊某带领余某和陈某顺前往售楼部看房，但仅报备了余某的信息，未报备陈某顺。2023年3月31日，熊某带领陈某（陈某顺的儿子）前往售楼部，陈某签署了认购协议书，以562000元的价格购买房屋。

事后，某丙公司要求支付陈某房屋交易的酬金33100元（562000元×5%＋5000元）。某乙公司出具《客户审减确认书》，认为陈某父亲陈某顺已于2023年1月31日和3月7日到访过，陈某是直系亲属，应视为同一客户，因此不予支付佣金。

法院判决：被告某甲公司于判决生效之日起十日内向原告某丙公司支付33100元；驳回原告某丙公司对某乙公司的诉讼请求。

三、法律风险防范提示

这个案例看似简单，却揭示了房产销售代理链条中的重大法律风险，值得所有企业警惕。

许多企业，特别是房产中介机构和开发商，在销售代理合作中往往只关注"谁来卖房"和"佣金多少"，却忽视了"如何确定客户归属"这一关键问题。本案中，某甲公司与某乙公司约定"直系亲属视为同一组客户"，但某甲公司与某丙公司之间并未就该规则作出明确约定。

当某丙公司员工熊某在2023年1月31日带访陈某顺时未进行报备，后来带其儿子陈某成功签约时，某甲公司想用其与某乙公司之间的合同约定来"审减"某丙公司的佣金。但法院认为：某甲公司与某乙公司之间的合同约定不能约束本案原告某丙公司。

这就是典型的"合同相对性"问题！企业经常犯的错误是：以为上游合同的条款会自动适用于下游合作方，殊不知法律上每个合同都是独立的。某甲公司与某乙公司约定的客户认定规则，如果没有明确纳入与某丙公司的合作中，对某丙公司就没有约束力。

给企业的三点防范建议：

1. 链条式合同管理：在多级分销模式中，每一级代理关系都应有书面合同明确约定客户认定规则、报备流程和佣金支付条件，不能依赖上游合同自动约束下游。本案中，某甲公司与某丙公司没有签订书面合同，仅通过微信群约定，为后续纠纷埋下隐患。

2. 规则同步确认：如果下游代理需要遵守上游客户认定规则，必须在合同中明确写入，并让下游代理书面确认已知悉并同意遵守。不能想当然认为"大家都知道"或"行业惯例如此"。

3. 实时客户核验：建立统一的客户信息管理系统，在每次带访前及时查询客户历史到访记录，避免因客户重复到访导致佣金争议。本案中，如果某甲公司在2023年3月31日陈某签约时就核查客户系统，可及时与某丙公司沟通确认，避免后续诉讼。

特别提醒：房地产销售代理中，"客户归属"是争议高发点。企业不能只关注成交结果，更要重视过程管理。每次带访客户前，务必确认该客户是否已在系统中登记，是否属于"自访客户"或已被其他代理报备。对直系亲属客户，更要提前核实身份关系，避免因疏忽导致佣金损失。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似纠纷——企业因为一份不完善的代理合同，损失数十万甚至上百万元佣金。合同细节决定成败，看似简单的"报备规则"可能就是百万佣金的分水岭。

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