产权式商铺委托经营中租金收益可因情势变更调整 - 咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初6669号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2015年9月30日，刘某与咸宁市某甲公司签订《商品房买卖合同》，购买某购物广场1栋1C082号商铺（面积21.85㎡，总价639,450元）。同时，刘某与湖北某乙公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：

• 委托经营期10年（2016年1月1日至2025年12月30日）；
• 第4-5年按商铺总价7%支付保底租金，超出租金按7:3分成；
• 第6-10年可选择7%保底租金或按实际租金9:1分成；
• 逾期支付租金按每日万分之三支付滞纳金。

某乙公司与部分业主（580户，占34.6%）签订了《补充协议》，约定提高租金计算基数，但多数业主（1093户）未签署。2020年新冠疫情爆发后，某乙公司减免了租户50-60天租金。刘某起诉要求某甲公司、某乙公司按7%支付2024年度保底租金56,660元。

判决结果：
法院判决两公司共同向刘某支付2024年租金25,578元（按购房款4%计算），滞纳金按一年期贷款市场报价利率调整，驳回刘某其他诉讼请求。

三、核心风险提示：企业如何避免类似纠纷？

这个案子看似是"业主讨租金"，实则揭示了企业经营中的三大隐形炸弹，尤其对开发商、商场管理方敲响警钟：

1. "少数协议"可能无效：产权式商铺必须"少数服从多数"

本案中，34.6%的业主签了《补充协议》提高租金标准，但法院直接认定该协议"对全体业主无效"。为什么？

• 产权式商铺（如商场里分割销售的小铺位）本质是"一荣俱荣、一损俱损"。如果少数人享受更高收益，可能破坏商场统一运营，最终拖垮所有业主。
• 企业警示：
  • 作为开发商或管理方，别轻易和个别业主签"特殊条款"。即使签了，也可能被法院推翻。
  • 正确做法：涉及全体业主利益的事项（如租金调整），必须通过业主大会或公示程序达成多数共识，避免"暗箱操作"。

2. 疫情等"黑天鹅"事件≠甩锅借口，但可合法调整合同

某乙公司辩称"疫情导致经营困难，租金该打对折"，法院却只把2024年租金从7%降到4%，而非3.5%。关键点在于：

• 法院认可疫情属于"情势变更"（不可预见的重大变化），但调整需符合公平原则：2021-2022年经济最差时降到3.5%，2023年复苏后就涨到4%。
• 企业警示：
  • 遇到疫情、政策突变等风险，别直接"躺平不付钱"。及时发函说明困难，协商阶梯式调整方案（如分阶段恢复原标准）。
  • 重点保留证据：比如减免租户租金的凭证、行业停业通知、政府文件等，否则法院可能认为"你只是在找借口"。

3. "保租承诺"是双刃剑：开发商可能被拉来"共同背锅"

某甲公司明明没签委托合同，却被判和某乙公司一起赔钱！原因很简单：

• 销售时宣传"包租收益"，客观上忽悠业主买房，就和后期租金损失扯上了因果关系。
• 企业警示：
  • 销售时别乱画饼！"年收益7%""稳赚不赔"这类话，可能让你在纠纷中被迫买单。
  • 如果必须承诺收益，务必在合同里写清："该承诺以实际经营情况为准，不作为刚性兑付依据"，并让业主签字确认风险。

给企业的实操建议

1. 签合同时：
   • 产权式商铺的委托合同，必须加入"情势变更条款"，比如约定："若遇不可抗力或经济下行，双方可协商调整收益比例"。
   • 避免用"保底""稳赚"等绝对化表述，改用"预计""参考"等柔性词汇。
2. 经营中：
   • 每年向业主公示商场经营数据（如出租率、营收），证明调整租金的合理性。
   • 涉及群体利益事项，通过书面通知+业主签字确认，避免"少数人代表全体"的争议。
3. 出问题时：
   • 别等业主起诉！主动沟通分期支付、延期履行，用"诚意"降低违约金风险。

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