开发商以政策调整为由逾期交房未履行告知义务仍需支付违约金-咸宁房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初9870号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实并告知判决结果

原告谭某与被告咸宁温泉某公司于2021年10月4日签订《商品房买卖合同》，购买位于咸安区浮山办事处龙潭村万豪咸宁孝子山一期（麓山温泉小镇）G6幢11层1101号房屋，预测建筑面积135.15㎡，房屋总价款561338元，谭某已全额支付。合同约定交房日期为2023年1月15日，交房条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

合同约定，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议约定，因政策原因、重大疫情等特殊情况，出卖人可以延期交付房屋，但应在事发后30日内书面告知买受人。

2024年8月15日，案涉项目进行了竣工验收备案，符合交付条件；2024年8月21日，温泉某公司发出交房公告，安排2024年8月30日至2024年9月1日分批交付。

被告辩称无法按时交房是由于政策原因上调了资金监管比例以及企业受到疫情影响，属于合同约定的可延期情形，不应承担违约责任；同时称公司濒临破产，请求体谅。

法院判决被告咸宁温泉某公司向原告谭某支付自2023年1月16日至2024年8月15日的逾期交房违约金32389.2元（561338元×577天×0.0001）。

三、核心风险提示：免责条款不是"免死金牌"，企业必须重视告知义务

这个案子乍一看挺简单：开发商迟交房快一年半，业主要求按合同支付违约金。但开发商的辩解——"因为政策调整和疫情影响，我们不应该赔钱"——可能让不少企业觉得"有道理"。然而，法院的判决却给了企业一个响亮的警示：合同中的免责条款不是"免死金牌"，不履行告知义务照样要赔钱！

为什么开发商输了官司？

关键原因在于：合同虽然约定了"政策变化"、"疫情影响"等可以延期交房的情形，但同时明确规定开发商"应在事发后30日内书面告知买受人"。而咸宁温泉某公司拿不出证据证明自己履行了这一告知义务。

法院说得很明白：即使真的遇到政策调整这类特殊情况，如果开发商不及时告诉业主，就等于把业主蒙在鼓里，让业主无法及时采取措施（比如租房、投资其他房产等）。这不仅对业主不公平，也会让开发商失去紧迫感，可能拖延更久才交房。

企业必须吸取的三个教训

1. 通知义务比免责理由更重要

很多企业一遇到问题就先想"我能不能免责"，却忽略了"我有没有按合同通知对方"。这个案子告诉我们：就算你有充分理由，不通知就是违约！ 比如：

• 政策调整了，3天内就要发书面通知（不是微信、不是口头）
• 疫情影响生产了，30天内必须邮寄正式告知函
• 保留好邮寄凭证、签收回执，这些都是将来打官司的关键证据

2. "公司困难"不是不守约的借口

开发商在法庭上说"公司濒临破产，请求体谅"，但法院完全没采纳。现实很残酷：企业经营困难是自己的事，不能转嫁给客户。 如果资金链紧张，应该在签合同前就做好评估，或者在合同里约定更灵活的条款，而不是等到违约了才喊冤。

3. 违约金标准要合理，但不能太"心软"

本案中日万分之一的违约金（年化约3.65%）被法院认为"符合市场标准"。很多企业为了签合同，把违约金定得很低（比如日万分之0.5），以为能减少风险。其实这反而更危险——违约成本太低，可能导致企业对履约不上心，最后因小失大。

企业如何避免"咸宁温泉某公司式"的悲剧？

• 签合同时：仔细检查所有"可以延期"的条款，必须配套明确的"通知方式+时限+证据要求"
• 履约过程中：一旦出现可能影响履约的情况，第一时间按合同要求通知对方，不是"打算通知"，而是"已经通知并留证"
• 日常管理中：建立合同履行台账，对关键时间节点（如通知期限、交货期限）设置预警

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但也不纵容躲在免责条款后偷懒的企业。一个电话、一封邮件、一张快递单，可能比事后找一百个理由更有价值。

四、专业支持让企业远离法律风险

作为深耕企业法律服务的专业机构，征和律师事务所深知企业在合同管理中的痛点。我们提供的企业法律顾问服务以极高的性价比，帮助企业从源头识别风险、规范流程。为了让企业真正体验专业价值，我们还创新推出"先试用满意后付款"的服务模式，让法律服务不再遥不可及。合同履行中的每一个细节，都可能是未来纠纷的关键，专业的事交给专业的人，才能让企业安心发展。