商铺业主擅自收回商铺致败诉，合法维权途径要牢记-恩施租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂28民终620号
审理法院：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2014年2月8日，蒋某、王某作为甲方与恩施某商管理有限公司作为乙方签订《恩施奥山世纪城商铺委托经营及管理协议书》，约定甲方将其购买的恩施幢层**号商铺（建筑面积36.84平方米）委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场；委托经营及管理的期限为10年，自签订协议起至2025年4月30日止；从本协议生效之日起至2015年5月1日前为市场培育期，该期间乙方不向甲方支付租金及任何费用；自2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金为人民币126242元，此五年租金开发商（即出卖人）已一次性支付给甲方作为甲方购买该商铺的首付款，乙方不需再向甲方支付五年内租金；自2020年5月1日至2025年4月30日止，年租金为人民币23883.65元（即半年租金为人民币11941.82元），乙方每半年向甲方支付一次租金，具体支付时间为2020年5月10日前预付半年租金，2020年11月10日预付半年租金，以此类推；乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可解除本协议等。协议签订后，蒋某、王某将该商铺交付给恩施某商管理有限公司经营管理，恩施某商管理有限公司将包括蒋某、王某在内的众多商铺作为整体出租给恩施市某乙酒店管理有限公司用于经营酒店客房（房号：8407）。蒋某、王某曾于2023年8月15日因案涉商铺租金事宜诉至一审法院，后在一审法院主持调解下，蒋某、王某与恩施某商管理有限公司对2023年4月30日前的欠付租金达成如下调解协议："一、被告恩施某商管理有限公司下欠原告蒋某、王某截至2023年4月30日的房屋租金21942.83元，二原告自愿为被告减免6个月租金合计11941.82元，被告还应支付原告房屋租金10001.01元，定于2023年10月15日前支付；二、原告放弃其他诉讼请求；三、案件受理费减半收取326.49元，由被告恩施某商管理有限公司负担，定于2023年10月15日前支付给原告。"2024年2月19日，蒋某、王某再次就案涉商铺合同解除及欠付租金事宜将恩施某商管理有限公司、案外人恩施市某乙酒店管理有限公司诉至一审法院，该院经审理作出（2024）鄂2801民初1679号民事判决书，判决如下："一、被告恩施某商公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋某、王某支付2024年4月30日前欠付的租金23883.65元及违约金2388元。二、驳回原告蒋某、王某的其他诉讼请求。"被告某商公司对该判决不服而向恩施土家族苗族自治州中级人民法院上诉，该院于2024年6月25日作出（2024）鄂28民终1305号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前该案已进入执行程序。一审庭审中，恩施某商管理有限公司陈述已在执行程序中向蒋某、王某支付1989.36元。

2024年4月30日，蒋某、王某未与恩施某商管理有限公司及案外人恩施市某乙酒店管理有限公司协商一致强行对某乙酒店使用中的案涉商铺（客房）进行上锁并收回，致使某乙酒店无法继续使用该承租房间。

二审中查明，蒋某、王某与恩施某商管理有限公司签订《恩施奥山世纪城商铺委托经营及管理协议书》的履行期限已于2025年4月30日届满。

判决结果：一审法院驳回蒋某、王某的全部诉讼请求；二审法院维持原判，认为合同已自然终止，无需解除，且商铺实际已被业主占有，不存在返还问题。

三、案例核心观点与法律风险提示

这个案子看似是"业主维权"，实则是一堂生动的"维权反被坑"警示课。很多企业主看完会想："对方欠我钱，我收回自己的东西难道不对吗？"答案是：方式不对，可能从受害者变成侵权者！

为什么法院不支持业主收回商铺？

1. "自行收回"不等于"合法维权"
   业主蒋某、王某发现对方拖欠租金后，直接强行上锁收回商铺。这种做法看似"解气"，实则踩了大雷！合同中明确约定"逾期达六十日的，甲方可解除本协议"，但解除合同必须通过正式通知或诉讼程序。他们既没发书面解除通知，也没等法院判决，就直接动手，属于典型的"自力救济过当"。法院一针见血指出："强行上锁的行为于法无据，有损第三人利益"。

2. 单个业主行动，可能拖垮整个项目
   这个案例最值得企业警惕的点：商铺是"打包出租"的！恩施某商管理有限公司把几十个商铺整合成酒店经营，蒋某、王某的1间房被锁，导致整间酒店客房无法使用。法院特别强调："单个商铺解除合同对承租酒店的经营效益、其他正常在租商户的利益均有损害"。现实中，很多商场、写字楼都采用这种模式，企业作为业主或管理方，必须考虑"个体行为对整体项目的影响"。

3. 已有生效判决却"另起炉灶"
   蒋某、王某其实已经赢了两次官司：第一次通过调解拿回部分欠租，第二次通过诉讼确认对方欠租2.3万元。但他们没等执行完毕就擅自行动，结果导致：

   • 原来的胜诉判决无法执行（因擅自收回商铺改变了事实状态）
   • 新提起的"解除合同"诉讼被驳回（因合同已到期）
     关键教训：已有法律途径解决的问题，切勿用"江湖手段"替代！

给企业的3条实操建议

1. 合同里必须写清"解除条件+操作流程"
   比如约定："欠租超60日，甲方应书面通知乙方在15日内补救，否则有权单方解除"。避免模糊表述如"可随时解除"，否则法院可能认定条件不明确。

2. 遇到欠租先做三件事

   • 发《催款函》（留存邮寄证据）
   • 超期后发《解除合同通知书》
   • 立即起诉并申请财产保全
     切记：收回房屋前必须取得法院生效判决！

3. "打包出租"项目要签三方协议
   若将多个商铺整体出租（如酒店、商场），建议：

   • 业主、管理方、实际承租方三方共同签约
   • 明确约定："单个业主解约需经其他业主同意"
   • 设置"替代方案"（如允许管理方临时调配其他房源）

最后提醒：维权不是"谁先动手谁赢"，而是"谁更合法谁赢"。当对方拖欠款项时，冷静比冲动更重要——先让专业律师介入，用法律武器精准打击，才能真正守住自己的权益。

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