房地产公司参与抵债房转卖后不得拒绝为实际购房者办证-仙桃买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初2043号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年3月10日，彭某、彭某、彭某签订《关于君临天下酒店面积的处置意见》，约定将君临天下六楼部分房屋（含案涉房屋）抵偿给彭某。具体包括：五楼16间（作价375万元）给彭某；六楼分配一单元三套房子给彭某；彭某另外拿出六楼117.62平方米房子一套补偿给彭某。

2018年4月26日，赵某新与彭某签订房屋买卖合同，约定彭某将君临天下一单元1-603室出售给赵某新，总价36万元。合同约定赵某新结清房款后，彭某在60个工作日内网上改签给赵某新，并与开发商签订《商品房买卖合同》，过户改签费2000元由赵某新负担。赵某新同意网签单价为2858元/平方米，开票总价26万元，对实际付款的差价无异议。

赵某新分别于2018年4月27日、2018年8月26日、2019年2月2日向彭某支付了购房款20万元、5万元、5万元，共计30万元。

2018年5月7日，彭某以赵某的委托代理人名义与仙桃市某地有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定仙桃市某地有限公司将君临天下一单元1-603房出售给赵某，房屋总价为26万元。

2018年5月15日，彭某向仙桃市某地有限公司出具了一份418646元的领款单，领款事由为"还款"，注明系案涉房屋的购房款。

赵某于2019年装修后入住该房屋至今。仙桃市道号单元室现登记在仙桃市某地有限公司名下。

法院经审理后判决：仙桃市某地有限公司于判决生效之日起十日内协助赵某办理案涉房屋的不动产权证，案件受理费100元由仙桃市某地有限公司承担。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例的核心教训很明确：房地产公司一旦参与并认可了通过抵债方式转让的房屋再销售过程，就不能事后拒绝给实际购房者办证，即使购房款是付给了第三方而非公司自己。仙桃市某地有限公司就是因为踩了这个"坑"而败诉的。

为什么公司会输得这么冤？

很多企业可能觉得："房子是抵债给彭某的，钱也是赵某新付给彭某的，和我们公司有什么关系？"但法院的逻辑很清晰：

1. 公司亲自和赵某签了正式的《商品房买卖合同》，还做了备案登记
2. 公司接受了彭某出具的"购房款"领款单
3. 公司明知赵某已装修入住多年却未提出异议
   这相当于公司已经"全程参与"并"默认认可"了整个交易链条，事后反悔自然站不住脚。

企业必须警惕的3个风险点

风险点一：抵债资产"一甩了之"不跟踪

很多企业把房子抵债给债权人后就当"完成任务"，不再管后续。但本案中，仙桃市某地有限公司虽然把房子抵给了彭某，却在彭某转卖时：

• 配合签订了正式合同
• 接受了彭某的"还款"领款单
• 允许购房者入住多年

防范建议：

• 抵债时必须签书面协议，明确约定："债权人转卖房屋需经我方书面同意"
• 建立抵债资产台账，跟踪房屋后续状态
• 发现第三方在转卖时，立即发函确认是否认可该交易（保留书面记录）

风险点二：配合签约却不规范操作

企业常犯的错误是：为了"帮忙"或"省事"，直接和实际购房者签合同，却不规范操作：

• 不核实购房款是否真实支付
• 接受模糊的"还款"类凭证
• 不明确约定各方责任

防范建议：

• 凡是涉及抵债房再销售，必须三方（公司、原抵债接收方、实际购房者）共同签署确认书
• 要求提供完整的付款凭证（银行流水等），不能仅凭个人出具的收条
• 合同中必须写明："实际购房款已由原抵债接收方收取，公司不再另行收取房款"

风险点三：拖延问题导致证据被动

本案中，赵某2019年就装修入住了，公司拖到2025年才因办证问题被起诉。时间越长，越难收集反证。

防范建议：

• 发现类似问题立即处理，不要拖（法律规定一般3年内有效）
• 入住即视为交房，要及时确认房屋状态
• 每年清理一次"问题房源"，避免小问题变大纠纷

给企业的3句大白话忠告

1. "签了字就等于认了账"：只要公司盖章签字的文件，法院都会认真对待。不要为"帮忙"随意签字，每份文件都要明确权利义务。
2. "钱没进公司≠责任消失"：即使购房款付给了第三方，只要公司认可了交易链条，就要承担办证责任。务必建立资金流向确认机制。
3. "小事拖成大事"最吃亏：发现购房者入住却不办证，应主动沟通解决。拖得越久，企业越被动，还可能额外承担诉讼费、违约金。

企业经营中难免遇到抵债、转卖等复杂情况，但只要做到"流程规范、文件清晰、及时跟进"，就能避免这类"明明没收到钱却要办证"的被动局面。记住：法律保护的是诚信交易，而不是选择性记忆的"方便操作"。在签署任何文件前多问一句"这会不会留下隐患"，往往能省去后续大麻烦。