厂房倒塌后租赁合同难继续，次承租人索赔损失被驳回-宜都租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0581民初1575号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年10月23日，某乙公司作为甲方与熊某作为乙方（实际代表某甲公司）签订《项目建设经营合作协议》，约定甲方将尾矿及建筑废弃物综合利用项目中的建筑骨料工段发包给乙方建设施工，并租赁经营。合同签订后，某乙公司按合同约定拆除建设区域内原有建筑物后交付场地。2021年12月21日，某甲公司成立，登记股东为刘某、熊某、毛某驰、罗某会四人，经营范围主要包含建筑用石加工等。某甲公司对场地进行施工改建，在拆除区域内投资新建某甲厂房。施工完成后，某乙公司从2022年5月1日起开始计收场地租赁费，某甲公司购置设备并投入生产经营。某甲公司在经营中，拖欠某乙公司的场地租赁费、代缴电费、代付材料款等费用，被某乙公司发函催告欠款。

2024年1月1日，徐某与某甲公司签订《生产线租赁合同》，主要条款内容包含：一、某甲公司将尾矿及建筑废弃物综合利用项目中的建筑骨料工段租赁给徐某经营（已得到某乙公司同意）。二、徐某签订合同后三日内向某甲公司缴纳履约保证金200000元，其设备设施状况详见移交设备清单，双方应标明数量、成色以及完好状况，双方签字认可。三、租赁期间暂定一年（2024年1月1日至2024年12月31日），一年到期前30天商议续签或终止事宜。租赁期内，徐某按产量向某甲公司缴纳设备租赁费，标准为1.60元／吨，每月保底5万吨，即每月基本租赁费80000元，每月15日前按时转款给某甲公司；实际产量超出5万吨按实际产量计算，多余部分每月月底支付给某甲公司。四、徐某若因生产需要对生产线进行的技术改造，其改造费用由徐某负担，改造中拆除的设备交由某甲公司保管或处理，徐某新增加的设备在合同终止时双方根据其功效及使用价值协商作价转让给某甲公司或由徐某拆除后恢复原生产线状态。八、违约责任：①某甲公司按要求将现有生产线调试达到能够生产的状态后，徐某单方面终止合同，某甲公司不退还履约保证金；②若徐某未按期支付租赁费，则不得继续生产经营，若逾期达一个月仍未支付时，某甲公司有权将徐某投资的固定资产进行处置；如遇不可抗拒因素（疫情、自然灾害等）某甲公司应减免租赁费或顺延租赁期；如某甲公司提前终止合同，需支付徐某双倍履约保证金。

2024年1月5日，某乙公司（甲方）、某甲公司（乙方）、徐某（丙方）签订《经营承包三方协议》，主要条款内容包含：根据2021年10月23日甲方与乙方（熊某）签订的《项目建设经营合作协议》，甲方"尾矿及建筑废弃物综合利用项目"建筑骨料工段由乙方建设并承包经营，现乙方拟将该工段承包给丙方经营，经甲乙丙三方经友好协商，达成如下承包合同条款：一、甲方"尾矿及建筑废弃物综合利用项目"建筑骨料工段，由乙方交由丙方承包经营，其设备使用等事宜由乙方与丙方签订合同确定；二、乙方应缴纳的2024年场地租赁费600000元（不含税）现由丙方直接向甲方缴纳，现甲方与丙方协商确认每月1日缴纳50000元，先缴后用；三、丙方生产用电及生活用电由丙方向甲方直接申报，其电费按某丙公司实际收取的费用由丙方承担，丙方在用电前先向甲方缴纳100000元预存电费，电费用完前提前预存，若预存电费使用完，甲方通知后未及时预存，甲方有权直接停止供电；九、承包期暂定一年，从2024年1月1日起至2024年12月31日止，若三方有意延续合同，提前一个月协商签订新的承包合同；无论任何原因致使本合同终止后，甲乙双方继续按原《项目建设经营合作协议》执行。

之后，徐某实际向某甲公司缴纳履约保证金195000元，徐某实际向某乙公司缴纳当月场地租赁费50000元、电费80000元。2024年1月5日，熊某代表某甲公司与徐某移交生产线设备并办理《设备清单》，清单记载了设备名称、数量，部分设备注明为全新。徐某接收后，因生产经营所需对设备进行改造，购置零配件并请工人安装，后投入生产经营，因生产经营花费电费80000元。2024年2月3日，某乙公司所在地枝城镇大堰堤村区域下雪。2024年2月4日，某甲厂房倒塌，设备被掩埋。因无法再进行生产，某乙公司于2024年2月18日分别向某甲公司、徐某发函终止《经营承包三方协议》。某乙某甲厂房至今未重建，徐某不能经营，当事人协商未果，故徐某向本院提起诉讼。

法院判决结果：徐某与某甲公司之间的《生产线租赁合同》于2024年7月19日解除；某甲公司向徐某返还履约保证金115000元（扣除应支付的设备租赁费80000元）；驳回徐某的其他诉讼请求。

三、企业防范租赁合同法律风险的实用建议

这个案例给我们带来一个重要警示：厂房突然倒塌这类意外事件发生后，企业往往陷入"谁该负责"的争论中，最终却因合同约定不明确而蒙受损失。作为企业法律顾问，我想给各位企业管理者三点关键建议：

第一，设备交接时务必"白纸黑字"确认状态
本案中，徐某接收设备后认为需要维修，但法院认定"设备清单明确载明了种类、数量和是否全新状态"，说明交接时设备是完好的。很多企业签合同时只关注租金金额，却忽视设备交接细节。建议：租赁开始时，双方应共同填写《设备状况确认表》，对每台设备的新旧程度、运行状态拍照录像，双方签字确认。就像买房要验房一样，设备租赁也要"验设备"，避免日后因设备问题互相推责。

第二，不可抗力条款要具体可操作
合同中虽有"如遇不可抗拒因素（疫情、自然灾害等）某甲公司应减免租赁费或顺延租赁期"的约定，但没说明具体怎么减、减多少。当厂房倒塌后，双方对责任分担产生巨大分歧。建议：在租赁合同中明确约定"不可抗力"的具体情形、责任分担比例和处理流程。例如："如因极端天气导致厂房损坏无法使用超过7天，当月租金按实际可使用天数比例计算"。这样既公平合理，也避免后续扯皮。

第三，保证金条款别设"陷阱"
徐某以为厂房倒塌是某甲公司责任，可以要回双倍保证金，但法院认为"徐某存在未按约定支付设备租赁费的违约行为"，只支持返还部分保证金。很多企业只关注对方违约时自己能收多少保证金，却没考虑自己可能面临的意外情况。建议：保证金条款应双向平衡，既要约定对方违约时的处理方式，也要约定因不可抗力或双方均无过错时的退还机制。可以约定："因不可抗力导致合同无法履行，双方互不承担违约责任，保证金在扣除实际损失后无息退还"。

特别提醒转租企业：本案涉及"出租人-承租人-次承租人"三方关系，某乙公司作为场地出租人，某甲公司作为承租人又将设备转租给徐某。这种情况下，次承租人（徐某）最容易"夹在中间"——既受制于与承租人（某甲公司）的合同，又受制于承租人与出租人（某乙公司）的关系。建议：作为次承租人，签订转租合同时务必要求出租人（某乙公司）书面同意，并在三方协议中明确约定："当出租人与承租人合同终止时，次承租人的权利如何保障"。

最后强调：合同不是签完就完事的文件，而是经营过程中的"安全带"。企业法务或外聘律师在签约前花两小时审合同，可能避免后续两年的诉讼纠纷。尤其对于厂房、设备这类长期租赁，宁可在签约时多花点时间把条款写清楚，也别等到厂房倒塌时才后悔没约定明白。毕竟，雪天厂房倒塌不可控，但合同风险完全可控！