企业借款时别忽视抵押物与担保人责任顺序 - 赤壁金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初1991号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2024年1月12日，湖北某文旅游开发有限公司（甲方）与湖北赤壁某行有限责任公司（乙方）签订《流动资金借款合同》，约定甲方因偿还应急循环资金向乙方借款325万元，借款期限12个月（2024年1月12日至2025年1月9日），年利率8%。如逾期还款，乙方有权在原利率基础上加收50%罚息。还款计划为：2024年7月20日前还10万元，2025年1月9日前还315万元。合同还约定，若甲方违约导致乙方诉讼，甲方需承担诉讼费、律师费等费用。
同日，湖北某文旅游开发有限公司与湖北赤壁某行签订《法人客户借款合同》，用其名下7处房产（位于赤壁市赤马港河北街）提供抵押担保，并办理了抵押登记。黄某、黄某华另向湖北赤壁某行出具《连带保证责任书》，为借款提供连带责任保证，保证期间为主债务到期后两年。
合同签订后，湖北赤壁某行于2024年1月15日发放325万元贷款。但湖北某文旅游开发有限公司未按约定还款，截至2025年3月3日，尚欠本金3249990元、利息71860.89元。湖北赤壁某行为此支付律师费3000元、保全费5000元。

判决结果：

1. 湖北某文旅游开发有限公司需偿还全部本金、利息及律师费、保全费；
2. 若该公司不还款，银行可拍卖抵押的7处房产，优先受偿；
3. 黄某、黄某华仅对抵押房产拍卖后仍不够还钱的部分承担连带责任（而非直接替公司全额还钱）；
4. 案件受理费由湖北某文旅游开发有限公司承担。

三、核心观点：抵押物优先处置原则，企业担保风险的关键盲区

这个案子看似是"银行告企业欠钱"的普通纠纷，但隐藏了一个企业极易踩坑的致命细节：当企业自己用房产抵押借钱，同时又找人担保时，银行必须先卖抵押的房产，卖完钱不够还的部分，担保人才要兜底。

为什么黄某、黄某华不用全额还钱？

法院判决的核心依据是《民法典》第392条：

"债务人自己提供抵押物的，债权人必须先处置抵押物，不足部分才能找担保人要钱。"

在本案中：

• 湖北某文旅游开发有限公司（债务人）用自家7处房产做了抵押；
• 黄某、黄某华（担保人）签了"连带责任保证书"；
• 但合同里没写清楚"银行可以随便先找谁要钱"。

结果就是：银行必须先把7处抵押房产卖掉，卖的钱若不够332万元（本金+利息），剩下的缺口才由黄某、黄某华补上。如果房产卖了300万，他俩只需还32万；如果卖了350万，他俩一分钱不用掏。

企业必须警惕的3个风险点

1. 作为借款企业：别以为"抵押+担保"就能轻松借钱
很多企业觉得："我用房子抵押，再找个老板担保，银行肯定放款！"但本案证明：抵押物价值不足时，担保人可能拒绝兜底。湖北某文旅游开发有限公司的7处房产若贬值（比如市场行情变差），拍卖后缺口很大，黄某、黄某华只需对缺口负责——企业仍可能面临资产被强执、经营中断的风险。
✅ 风险防范建议：

• 借款前评估抵押物真实价值（找第三方机构估值），确保能覆盖本息+罚息；
• 在合同中主动写明："若抵押物处置不足，担保人自愿对全部债务承担连带责任"，避免担保人推脱。

2. 作为担保人：别被"连带责任"吓到，你的责任有边界
黄某、黄某华签了"连带责任保证书"，本以为要全额还332万元，结果法院明确：他们只对抵押不足部分负责。这就是《民法典》给担保人的"保护伞"——债务人自己抵押的，银行不能跳过抵押物直接找你。
✅ 风险防范建议：

• 签担保合同前，务必确认：债务人是否用自家资产做了抵押？
• 要求在合同中加一句："债权人应优先行使抵押权"，白纸黑字锁死责任范围；
• 担保后定期查抵押物状态（比如房产是否被查封），避免债务人偷偷转移资产。

3. 所有企业：合同细节决定真金白银
本案中，银行因合同明确约定"律师费、保全费由借款人承担"，成功让企业额外多付8000元。但若合同没写清？这些费用可能打水漂！
✅ 风险防范建议：

• 费用条款必须具体：列明"诉讼费、律师费、评估费、差旅费等实现债权的费用由违约方承担"；
• 担保顺序必须明确：若想让担保人直接全额担责，合同要写"债权人有权选择先执行抵押物或先要求保证人还款"；
• 所有关键条款口头承诺无效：必须写入合同并双方盖章，否则法院只认白纸黑字。

律师提醒

很多企业主觉得"签合同时急着拿钱，细节无所谓"，等出事才追悔莫及。本案中，若湖北某文旅游开发有限公司的抵押合同写清"担保人无条件承担全额责任"，黄某、黄某华就得替公司还332万元；若没写，银行只能"先卖房、再追人"。担保不是"无限责任"，法律给企业留了安全绳——但前提是你得主动抓住它！

征和律师风控锦囊

1. 借款前做"三查"：查抵押物价值、查担保人实力、查合同漏洞；
2. 担保合同加"优先处置"条款，避免责任扩大；
3. 所有费用承担写进合同，别让维权成本打水漂。
   记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，企业风控赢在细节！

（注：本文根据真实案例改编，企业名称及人名已按规范隐去，核心法律规则适用于全国企业。）