已售房产被抵押仍可排除强制执行-长葛案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫10民终51号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

该院于2020年8月30日作出（2019）豫1082民初3844号民事判决，判决：一、被告长葛市某某化工有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告河南长葛某股份有限公司贷款本金1000万元及利息、罚息。二、如被告长葛市某某化工有限公司不履行上述第一项义务，原告河南长葛某股份有限公司可以与被告河南某置业有限公司协议，以位于长葛市路段花园号楼层商品房（长房字第16号）房屋一套折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在上述第一项借款本金、利息和罚息范围内优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告河南某置业有限公司所有。三、被告胡保针、闫明义、李春生对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告长葛市某某化工有限公司追偿。该判决生效后，农商行向该院申请强制执行，2020年5月25日该院作出（2019）豫1082执4490号之一执行裁定书，裁定对涉案房产进行评估、拍卖，并于2020年5月26日查封涉案房产，查封期限为3年。2021年12月20日该院作出（2021）豫1082执恢1598号之一执行裁定书，裁定对被执行人河南某置业有限公司名下所有的位于长葛市路段花园号楼层的房产（长房字第16号）进行评估、拍卖。该院于2022年12月27日作出（2022）豫1082执恢491号之一执行裁定，裁定：长葛市铁东路南段西侧锦隆花园2号楼01-02层0000001-1（长房字第1**6号）房产所有权归河南长葛某股份有限公司所有，以用抵偿（2019）豫1082民初3844号民事判决书中被执行人应履行的部分债权义务。

刘某、石某二人与某公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某公司开发的涉案房产，性质为商业用房，房屋单价为每平方米3177.75元，建筑总面积为1604.91平方米，房屋总价款为510万元。某公司应于2014年12月28日前交付房屋。合同显示签署日期为2012年8月10日，法定代表人为丁某。刘某父亲刘某以银行转账方式分多笔共计向丁俊江转账1880000元。石某母亲王某通过银行向丁俊江转账20万元。某公司于2014年2月26日办理产权所有权登记，将涉案房产登记于公司名下。2017年1月17日某公司在长葛市某某化工有限公司向农商行1000万元贷款时将涉案房屋抵押并办理了抵押登记。

判决结果：二审法院撤销了一审判决，裁定不得执行涉案房产，但驳回了刘某、石某要求确认房屋所有权的请求。法院认为刘某、石某已实际占有房屋且未办理过户登记的责任在开发商，银行未尽到审慎调查义务，因此他们的权益足以排除强制执行。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似是"买房人赢了银行"，实则暴露了企业经营中的重大风险点。作为企业法律顾问，我想用大白话告诉各位老板："卖出去的房子再抵押，可能白忙一场还惹上官司"。

风险一：开发商"一房二卖"式操作——卖房后又抵押

案例中，河南某置业有限公司（开发商）2012年就把房子卖给刘某、石某，收了510万元房款，却在2017年又把这套已售房产抵押给银行贷款。结果银行执行时，法院认定"先卖后抵"无效，银行不能拿这套房抵债。对企业警示：

• 开发商务必建立完善的房产销售台账，已售房源要立即在系统中标记"已售"，绝不能再用于抵押或二次销售
• 财务收款必须走公司对公账户，像案例中把钱转给"丁俊江"个人账户，既违反财务制度又留下证据漏洞
• 案例中开发商辩称"刘某父亲是合伙人，主动要求办抵押"，但拿不出证据。重要操作必须留书面记录，口头约定等于没约定！

风险二：买方"占房不办证"——你以为的房子可能不是你的

刘某、石某买房后5年没办过户（2012年签约，2017年房子被抵押），差点房子没了。幸亏他们能证明：

1. 房价低有合理原因（与开发商股东是合作伙伴）
2. 提供了水电费单据证明实际占有
3. 未过户是因开发商欠税无法办证

对企业警示（尤其对购房者）：

• 付完房款后30天内必须启动过户！别信"开发商说等等就能办"的鬼话
• 占有房屋要留证据：每月水电费发票、物业合同、甚至拍个带日期的房屋视频
• 遇到开发商拖延过户，立即发书面催告函并保留邮寄凭证

风险三：银行"闭眼放贷"——抵押前不查房住没人

最冤的是银行：放贷时没核实房子是否已售，仅凭开发商和"雷建明"的承租人承诺书就办理抵押。法院直接认定"专业金融机构未尽审慎义务"。对企业警示（对金融机构和接受抵押的企业）：

• 办理抵押前必须做三件事：
  ✅ 实地查看房屋状态（是否有人经营？挂什么招牌？）
  ✅ 查询房屋租赁备案（案例中"7080三体餐厅"实际在经营却写成"雷建明"）
  ✅ 要求开发商提供近5年销售明细
• 别嫌麻烦！省下这步可能损失上千万。案例中银行本可优先受偿1000万贷款，最终却竹篮打水。

给企业的实操建议

1. 开发商必做：建立"销售-抵押"双系统联动，销售部签约后24小时内通知财务部冻结该房源抵押权限
2. 购房者必做：付款后立即在住建部门做"预告登记"（成本约100元），比过户更简单却能阻断抵押
3. 金融机构必做：放贷前拍15秒房屋现状视频，要求开发商现场签署"房屋无租赁无销售"承诺书

记住：房产交易中，"占房"不如"登记"，"口头约定"不如"书面留痕"。本案二审改判的关键，就是刘某、石某补交了电费单证明实际占有——这些看似零碎的小证据，关键时刻能救命！

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