开发商虚假销售套贷，实际购房者权利可阻却银行执行-许昌申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫10民终195号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年7月25日，刘某与长葛市某房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买开发的位于房屋，房屋单价为每平方米4980元，总价款为1196495元。2012年8月，该房屋办理预告登记。
2014年4月30日，王某与长葛市某房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定王某购买长葛市某房地产有限公司开发的位于长葛市新区房屋，房屋单价为每平方米6500元，总价款为1561690元，王某于2014年4月30日一次性付齐全款1561690元。2014年4月30日，长葛市某房地产有限公司向王某出具收到房款1561690元的收款收据2张（长葛市某房地产有限公司称王某缴纳一部分房款，一部分以借款抵偿房款；王某称记不清了，印象中是交的全款；同日，王某通过其母亲韩某转款1131690元）。同日，长葛市某房地产有限公司将该房屋交付王某，入住至今。王某名下无其他住房。
2017年9月，长葛市某房地产有限公司进入破产重整程序。王某就案涉房屋申报购房债权，后经审核被认定为普通债权。长葛市某房地产有限公司与刘某认可案涉房屋的首付款及前期按揭贷款均由长葛市某房地产有限公司支付。
长葛市某房地产有限公司在本案庭审中陈述："2010年至2015年苗某是长葛市某房地产有限公司的会计，刘某与苗某是夫妻，刘某不是长葛市某房地产有限公司职工。"；"当时长葛市某房地产有限公司经济处于危机时间，长葛市某房地产有限公司利用中层以上员工的名义办理几套别墅的按揭贷款手续，该笔款项用于长葛市某房地产有限公司经营。"；"当时由长葛市某房地产有限公司替刘某代还房贷，所以没有要求过该房屋的权利。"；"当时刘某、苗某不是真实购房人，长葛市某房地产有限公司按照经营情况把案涉房屋又卖给王某，将案涉房屋卖给王某是双方真实意思，后来长葛市某房地产有限公司资金链断裂，还不上银行房贷，长葛市某房地产有限公司破产重整至今。"
苗某在中国某银行长葛支行与刘某、长葛市某房地产有限公司金融借款合同纠纷一案中辩称："我于2009年至2014年5月在长葛市某房地产有限公司上班，2012年公司让中层以上人员每人必须提供自己或借用亲属身份证配合公司做公司内部按揭，具体手续由公司操作。于是我就借用我前夫刘某的身份证配合办理了按揭手续，公司承诺负责归还每月银行按揭利息和本金，到2016年4月公司开始不向某长葛市支行支付房款每月按揭月供，后来长葛市某房地产有限公司破产，刘某为了个人征信，他开始接着由他本人向银行支付每月房款贷款月供。2017年11月17日，他向长葛市某房地产有限公司破产管理人申报他垫付的房款月供本金及利息债权，共计金额40835.16元，后来，由于他个人也无能为力，2020年11月他停止向银行支付房款月供，从公司停止支付房款月供到2020年11月，他个人向银行支付房款月供合计49个月。"

判决结果： 法院最终驳回中国某银行长葛支行的诉讼请求，认定王某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得对该房屋继续执行。

三、企业法律风险防范要点

这起案件揭示了一个常见却容易被忽视的法律陷阱：企业为了短期资金周转，与员工或他人串通进行"虚假购房"套取银行贷款，最终导致权利冲突，反而损失更大。我们来拆解一下企业可能面临的三大风险：

第一大风险：虚假销售套贷行为无效，企业"偷鸡不成蚀把米"
本案中，长葛市某房地产有限公司让会计苗某借用前夫刘某身份证"配合"办理购房贷款，声称"刘某不是真实购房人"。这种操作看似聪明——既拿到了银行贷款，又不用真正卖房。但法院认定：虚假的意思表示无效！当企业资金链断裂后，名义购房人刘某的"预告登记"在法律上毫无意义，因为房子根本不是他的。企业不仅没保住房子，还面临破产重整，得不偿失。

企业如何防范？

• 做贷款别"走捷径"！银行贷款必须基于真实交易，所有材料确保真实。
• 重大融资前务必咨询专业律师，避免"聪明反被聪明误"。
• 员工配合操作风险极高——员工离职或反悔时，企业将陷入被动。

第二大风险：一房二卖引发权利冲突，企业可能"房财两空"
长葛市某房地产有限公司先把房子"卖"给刘某（假交易），后又卖给王某（真交易）。结果王某住了十年，银行却要执行"刘某名下"的房子。法院最终保护了真实购房人王某，银行债权反而落空。对企业而言，一房二卖是重大违约行为，不仅可能导致合同无效，还需赔偿买方损失，甚至被认定为欺诈！

企业如何防范？

• 房产交易务必"一房一卖"，避免权属混乱。
• 卖房前查清产权状态：是否有预告登记、抵押、查封等限制。
• 重要资产处置前，进行法律尽职调查，确认无权利瑕疵。

第三大风险：以房抵债操作不规范，债权变"泡影"
本案中，王某称"以借款抵偿房款"，但因缺乏完整证据链，破产管理人仅将其认定为普通债权。以房抵债是常见操作，但如果手续不全，可能被认定为普通债权而非物权，执行时毫无优先权！

企业如何防范？

• 以房抵债必须签订书面协议，明确约定"抵债"性质。
• 及时办理网签备案或预告登记，固定权利状态。
• 保留完整付款凭证：银行转账记录优于现金收据，备注用途（如"购房款"）。
• 对大额以房抵债，建议由律师全程参与，确保程序合法。

特别提醒：银行也需警惕！
中国某银行长葛支行作为贷款方，因未核实购房真实性，最终丧失优先受偿权。金融机构发放贷款时，必须严格审查：

• 借款人是否真实购房（查社保、工作证明等）
• 房屋是否已实际交付使用
• 避免"重抵押登记、轻交易实质"的误区

本案告诉我们：法律保护的是真实交易和诚信行为，而非投机取巧。企业融资、资产处置务必守住"真实交易"底线，否则看似"省事"的操作，最终可能导致更大损失。

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