开发商擅自出售应还建商铺仍需履行交付义务-孝感民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
案号：(2025)鄂09民终859号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年7月1日，叶某与孝感某置有限公司签订《拆迁还建补偿协议》，约定：孝感某置有限公司拆迁叶某所有位于孝感市路房屋（原某石化集团资产经营某有限公司湖北石油分公司），拆迁房屋面积为56.69平方米，按"拆一还一"的原则，还建面积为56.69平方米（不含公摊面积），在原有商铺位置待孝感某置有限公司建好商铺后依次选择还建商铺（原地还建）。拆迁过渡期30个月，30个月内不作任何补偿（含过渡补偿费），超过30个月，过渡补偿费每月2000元。

合同签订后，孝感某置有限公司未按期交房及向叶某支付过渡补偿费至2021年8月22日。2022年11月1日，孝感某置有限公司向叶某送达《交房通知书》，但双方就房屋位置发生纠纷，未交付房屋。2022年8月12日，孝感某置有限公司将"金港奥城"1号楼0105室商铺（该商铺与应当还建给叶某的商铺系同一位置）出售给案外人杨某，并于2023年6月6日办理了登记备案手续，并已交付使用。另查明，叶某被拆迁房屋为临街房屋。孝感某置有限公司在还建时，自认并非原址重建，重建建筑物退让原址为公共道路。

法院判决结果：二审法院确认双方签订的《拆迁还建补偿协议》合法有效，判决孝感某置有限公司在"金港奥城"1号楼0105室商铺范围内向叶某交付56.69平方米（不含公摊面积）的商铺，并支付40000元过渡补偿费（计算至2023年4月）。

三、企业法律风险防范提示

这个案子给企业，特别是房地产开发企业敲响了警钟：即使把应还建给被拆迁人的房子卖给了别人，也必须继续履行还建义务，不能一卖了之。

让我们用大白话分析一下这个案例的关键教训：

第一，签了合同就不能随便"变卦"
叶某和开发商约定拆迁56.69平方米的商铺，就按这个面积还建。开发商后来反悔说实际只有19.88平方米，法院根本不理这个说法。因为合同是双方自愿签的，一旦签字画押，就得按约定执行。企业做拆迁补偿时，一定要在签约前把面积、位置等关键信息核实清楚，签了就不能找借口不认账。

第二，"原地还建"不是摆设，必须真还
合同明确写了"在原有商铺位置"还建，开发商却把重建的楼往后退了，说"差不多位置"就行。更过分的是，把本该还给叶某的商铺直接卖给别人了！法院一针见血地指出：就算规划变了，你也得还临街商铺，这是基本诚信。企业搞拆迁安置，不能把"原地还建"当成口号，必须确保还建位置与被拆房屋价值相当。

第三，偷偷卖房风险大，卖了也得还
开发商最"聪明"的操作是：把应还建的商铺卖给第三人并办了备案。以为这样就能甩掉包袱？法院直接打脸：即使卖了，只要原位置还能划出56.69平方米给你，就必须继续还！企业千万不要以为把房子卖了就万事大吉，合同义务不会因一纸买卖而消失。

第四，过渡费不是想停就停
协议约定超过30个月过渡期，每月付2000元过渡费。开发商拖了几年才通知交房，还妄想只付到通知交房时。法院明确：你没按合同提供合格房源，就得一直付过渡费直到实际交付。企业要记住：违约一天，责任就多担一天，拖延解决只会让损失滚雪球。

企业实操建议：

1. 签约前务必"三查清"：查清被拆迁房屋真实状况、查清还建方案可行性、查清合同条款无歧义。别等盖好楼才发现"原地还建"做不到。

2. 设立"还建房源专管"：对承诺还建的房源单独管理，明确标注"还建专用"，避免销售系统误售。最好在房管部门做预告登记，锁死房源。

3. 过渡期动态管理：建立过渡费台账，到期前主动评估交付可能性。若确定无法按时交房，应提前与被拆迁人协商解决方案，别等到对方告上法庭。

4. 遇到纠纷速解决：本案中开发商2022年8月就卖房，2023年才备案，拖了近一年才处理纠纷，白白多付了十几万过渡费。小问题拖成大麻烦，得不偿失。

这个案例最值得企业警醒的是：商业诚信比小聪明更重要。开发商以为把房子卖了就能一了百了，结果不仅房子要还、过渡费照付，还得额外承担诉讼费、时间成本。与其事后补救，不如事前规范——把合同当回事，把承诺当回事，才是企业长久经营的正道。

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