银团贷款展期后原抵押权依然有效，但担保人需在展期协议上重新签字确认-孝感金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂09民初208号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实
2014年7月18日，四家农商行（云梦、应城、大悟、孝感）与湖北润圆置业有限公司签订了《固定资产社团（银团）借款合同》，由云梦农商行（牵头行）、孝感农商行（成员行）、大悟农商行（成员行）、应城农商行（成员行）分别向润圆公司放贷2900万元、2500万元、2000万元、2600万元，共计10000万元。借款种类为房地产开发贷款，用途为"云天梦境一期A区商品房"开发，借款期限36个月，首次执行年利率为8.61%，罚息为约定利率基础上加收30%。借款人未按约定时间还款的，贷款人有权宣布借款立即到期。

2014年7月19日，润圆公司与云梦农商行签订《抵押合同》，以"云天梦境一期A区商品房"土地使用权及在建工程为上述借款提供抵押担保，并于2014年7月31日办理了抵押登记手续。

同日，武汉轩某实业有限公司、武汉智某机械有限公司、武汉天某孵化器管理有限公司、王某、刘某、郭某、包某、张某、刘某等与云梦农商行签订《保证合同》，为该笔贷款提供连带责任保证担保。

四家农商行于2014年8月11日、2014年9月17日、2014年11月28日、2015年1月14日向润圆公司发放共计10000万元贷款。截至2021年8月1日，润圆公司下欠四家农商行借款本金7233.9万元及利息。

借款到期后，润圆公司申请借款展期，并于2017年7月22日与云梦农商行签订《借款展期协议》，将借款本金余额7233.9万元展期到2022年7月18日，展期后年利率为7.0015%。润圆公司、武汉轩某实业有限公司、王某、包某作为担保人在《借款展期协议》上盖章及签字。

法院判决润圆公司向四家农商行偿还借款本金7233.9万元及相应利息；四家农商行对抵押财产享有优先受偿权；武汉轩某实业有限公司、王某、包某对借款本息承担连带偿还责任；驳回对武汉智某机械有限公司、武汉天某孵化器管理有限公司、刘某、郭某、张某、刘某等其他担保人的诉讼请求。

三、核心观点与法律风险提示

这个案例看似是银行和房地产公司的借款纠纷，实则揭示了企业在融资活动中极易忽视的重大法律风险。作为企业法律顾问，我必须强调：贷款展期不是简单延长还款时间，而是一次关键的法律风险点！

风险点一：担保人"集体脱保"——只因没在展期协议上签字

本案最值得关注的是：原本有10个担保人，但法院最终只判4个担保人承担责任，其他6个担保人全部"脱保"！为什么？

因为只有润圆公司、武汉轩某实业有限公司、王某和包某在《借款展期协议》上签字确认继续担保，其他担保人（包括武汉智某机械有限公司、武汉天某孵化器管理有限公司、刘某、郭某、张某、刘某）没有签字。法院认为，贷款展期实质上是对原借款合同的重大变更，原担保责任因主合同变更而免除，除非担保人明确同意继续担保。

很多企业负责人以为："借款合同都签了，担保就一直有效"，这是致命误区！贷款展期后，若担保人未重新签字确认，原担保可能自动失效。 特别是当企业作为债权人时，可能突然发现巨额债权失去了重要保障；当企业作为担保人时，也可能误以为自己仍在承担风险而不知已"脱保"。

企业应对策略：

1. 作为债权人：办理贷款展期时，必须让所有担保人重新签署《担保确认函》或在展期协议上签字，明确表示同意继续担保。
2. 作为担保人：若收到展期通知但不想继续担保，应书面明确表示不承担展期后的担保责任，避免被默认为继续担保。
3. 在原始担保合同中约定："借款人与贷款人达成的展期协议，视为担保人同意继续担保"，但此条款需担保人明确知晓并同意。

风险点二：抵押权不会因抵押物形态变化而消失

润圆公司辩称："在建工程已变成现房并办理了房产证，原在建工程抵押权已消灭"，但法院没有采纳。法院明确指出，即使抵押物从在建工程变为现房，原抵押权依然有效。

很多企业认为："房子盖好了，抵押就自动解除"，这是错误的。抵押权不因抵押物形态变化而自动消失，必须通过正式程序解除。

企业应对策略：

1. 作为抵押人（借钱方）：若想出售已抵押房产，必须先取得抵押权人（银行）的书面同意，并配合办理解押手续。
2. 作为抵押权人（放贷方）：即使抵押物形态变化，也应主动跟踪抵押物状态，必要时办理抵押变更登记，避免因登记信息不匹配产生争议。
3. 在抵押合同中明确约定："抵押物形态变化不影响抵押权效力"。

风险点三：牵头行权限过大——一纸协议代表多家银行

本案中，只有云梦农商行一家作为牵头行签署了展期协议，其他三家成员行并未直接签字。被告质疑展期协议无效，但法院认为有效，因为原借款合同已明确授权牵头行"代表全体成员行使贷款人权利和义务"。

这对银团贷款中的中小企业是双重风险：若作为牵头行，可能因权限不明惹上纠纷；若作为成员行，可能因不参与决策而权益受损。

企业应对策略：

1. 在组建银团时，必须在合同中明确界定牵头行的具体权限，特别是对展期、利率调整等重大事项的决策权限。
2. 成员行应定期参与银团会议，避免完全依赖牵头行。重大决策应通过书面决议确认。
3. 保留对牵头行行为的监督权，可在合同中约定"超过一定金额的变更需经全体成员行书面同意"。

风险点四：罚息计算不能"想当然"

润圆公司主张罚息应"以国家基准利率的150%为最高计算标准"，但法院按合同约定的"约定利率基础上加收30%"支持了银行的主张。这是因为合同中有明确约定，单方理解不能推翻书面约定。

企业应对策略：

1. 签订合同时，对利率、罚息等关键条款必须表述清晰，避免使用模糊表述。
2. 履行合同时，严格按照约定执行，保留相关凭证。
3. 对复杂金融条款，签约前务必咨询专业律师，避免"看不懂就签字"。

四、结语

银团贷款虽能解决企业大额融资需求，但法律关系错综复杂。本案教训深刻：润圆公司以为"在建工程变房子抵押就没了"，多家担保公司以为"签过担保合同就一直有效"，结果都事与愿违。

作为企业，无论是借钱方、担保方还是放贷方，在进行融资活动时，切记三点：

1. 合同是金：所有约定必须书面化，口头承诺无效；
2. 变更必重签：展期、利率调整等重大变更，必须让相关方重新确认；
3. 动态管理：抵押物状态、担保人情况等需持续跟踪，不能"一签了之"。

融资无小事，法律风险防范要贯穿始终。一个疏忽，可能让企业损失数百万甚至上千万！

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