以房抵债未实际履行债务人仍需还款-黄冈买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1102民初2646号
审理法院：湖北省黄冈市黄州区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
黄冈某甲生态农业科技有限公司与黄冈某戊混凝土有限公司具有混凝土买卖合同关系。经双方结算，黄冈某甲公司下欠黄冈某戊公司混凝土货款147370元。之后，汪某从黄冈某戊公司处承继了上述147370元货款债权，并用该货款债权作为对价，购买黄冈某甲公司的碎石用料。2023年3月20日，黄冈某甲公司与汪某签订一份《碎石购销合同》，约定黄冈某甲公司向汪某供应碎石用料。合同约定，汪某到黄冈某甲公司现场验货，确认碎石的质量并核定碎石供应量后，由汪某自行负责运输；如汪某延误支付货款超过3天，每推迟一天按照日0.5‰支付逾期货款的违约金。2023年9月30日，黄冈某甲公司与汪某进行结算，双方一致确认汪某下欠黄冈某甲公司碎石用料货款370124.32元。

另查明，汪某与黄冈某丙房地产开发有限公司存在供货关系，黄冈某丙公司下欠汪某47万元货款尚未支付。御墅湾3-20-2001号房系黄冈某丙公司开发的商品房。2023年初，黄冈某甲公司的法定代表人张某与汪某口头约定：汪某以47万债权作为对价，代张某支付该房的首付款，剩余房款108万元由张某采用按揭的方式支付；待张某签订购房合同后，汪某欠黄冈某甲公司的370124.32元货款即抵销。之后，张某因征信问题无法办理银行按揭，双方又达成补充口头协议：汪某以自己名义签订购房合同，黄冈某丁公司的47万债权代付首付款，银行按揭108万元由张某按月向汪某支付，再由汪某转给银行。但黄冈某丙公司未按约定时间交付房屋，张某提出退房，双方产生矛盾。

法院判决结果：汪某需向黄冈某甲公司支付货款370124.32元，但驳回了黄冈某甲公司要求支付利息的请求。

三、案例的核心观点及风险防范提示
这个案子说透了一个关键问题：口头约定的“以房抵债”，如果房子没交到手、手续没办完，债务就还没还清！ 汪某以为用房子抵了债，但因为开发商迟迟不交房，抵债协议根本没落实，最后法院还是判他老老实实用现金还钱。对企业来说，这可是个血泪教训——别把“说好了”当真，大额债务处理稍有不慎，就可能白忙一场。

为什么汪某会输？核心就三点：

1. 口头协议太危险：双方只靠嘴说“用房子抵债”，没签书面合同。结果房子没拿到，汪某连个证据都拿不出来证明债已还清。
2. 抵债过程没盯紧：房子是开发商的，但汪某没确认产权是否清晰、能否顺利过户，更没监控按揭办理进度。开发商一拖交房，整个抵债就泡汤了。
3. 债务抵销没闭环：抵债完成后，双方没签个“债务已结清”的确认书。黄冈某甲公司咬定“房子没到手”，债务自然还得算数。

企业如何避免踩坑？

• 大额债务别靠“说”：超过10万元的债务抵消，必须签书面协议！写清楚“用什么资产抵”“什么时候完成过户”“抵债后如何确认”。口头约定在法庭上基本等于废纸。
• 抵债资产要“摸得着”：如果是房产抵债，先查清产权是否清晰、有无抵押；如果是其他资产，确保能实际交付。千万别图省事，把抵债指望在第三方（比如开发商）身上。
• 完成一步留一证：资产过户时，保留付款凭证、交房记录；债务抵销后，双方签书面确认书。就像收快递要签收单，钱债两清才安心。
• 别让“人情”害了生意：法定代表人私下口头承诺（如本案张某），可能让公司背锅。企业内部要明确：所有债务处理必须经法务或财务书面确认，老板个人话不算数！

债务抵消本是省钱省力的好方法，但操作不当反而会拖垮生意。记住：协议要白纸黑字，资产要落袋为安，每一步都要留痕。 别等对方跑路了，才想起法律不是儿戏。

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