租赁合同违约金过高法院会调整，但约定律师费能获支持-黄冈租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1102民初531号
审理法院：湖北省黄冈市黄州区人民法院

二、案件事实和判决结果

2021年5月1日，黄冈某乙工程有限公司（以下简称"某乙公司"）与徐某军签订《黄冈涌金花园商铺租赁合同》，约定：徐某军承租某乙公司位于黄冈市黄州区路号花园栋**号商铺（21.24㎡）、107号商铺（31.24㎡）、108号商铺（26.04㎡），承租总面积88.52㎡，用于建材五金经营。租赁期自2021年5月1日至2024年4月30日，共计3年；租金按24元／㎡／月标准收取，每年租金25494元，应于每年3月30日前交纳。合同约定，逾期交纳租金，每逾期一日按欠交费用1%支付违约金；逾期超过1个月或租赁期满不退还商铺，某乙公司有权收回商铺，徐某军须赔偿损失（含未交租金及诉讼费、律师费等）。合同签订后，某乙公司依约交付商铺，徐某军仅支付2021年5月1日至2021年10月31日期间租金。租赁期满后，徐某军未提出续租要求，也未退还商铺。2024年12月10日，法院作出执行裁定，将案涉商铺抵偿给湖北某行股份有限公司。某乙公司为本案诉讼支付律师费5000元。

法院判决：徐某军向某乙公司支付租金63735元、商铺占用费15571元、违约金（以年利率3.1%计算，总额不超过22945元）及律师费5000元；驳回某乙公司的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范指南

这个案例给我们企业敲响了警钟：租赁合同管理不到位，可能让你"竹篮打水一场空"。法院虽然支持了租金和律师费，但大幅调低了违约金，给企业带来损失。作为企业法律顾问，我想提醒各位老板三点关键风险防范措施：

第一，违约金别"狮子大开口"，合理约定是关键
本案中合同约定"逾期一日按欠交费用1%支付违约金"，看似很严，但法院认为太高，直接调整为年利率3.1%（相当于日利率0.0085%）。要知道，1%的日违约金，一年下来就是365%！这明显高于实际损失，法院当然不会支持。建议：约定违约金时，参考LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍，比如现在一年期LPR是3.45%，违约金可以定在4.5%-5.2%左右，这样既起到约束作用，又容易获法院支持。

第二，律师费条款要"写明白"，否则打官司白花钱
本案最值得企业学习的是：因为合同明确写了"违约方承担律师费"，法院直接支持了5000元律师费。很多企业签合同时不重视这条，结果打赢了官司却要自己承担律师费。建议：在合同中必须写清"守约方为实现债权产生的诉讼费、律师费、差旅费等均由违约方承担"，并保留好付款凭证。别小看这几十个字，关键时刻能省下大笔费用！

第三，租客"赖着不走"别干等，及时止损是王道
徐某军合同到期后还占着商铺7个多月，但某乙公司直到2024年12月商铺被法院执行抵债才起诉。其实合同到期后就应立即发函要求退还，否则损失会不断扩大。建议：建立租赁台账，合同到期前1个月就提醒租客；到期后3天内发《退还商铺通知书》；超过15天未退的，立即发《解除合同通知书》并停止水电供应（需提前在合同中约定）。千万别像本案企业等到商铺都被法院执行了才行动！

特别提醒：商铺租赁最怕遇到"老赖"租客，建议企业在出租前做三件事：1）要求提供身份证复印件和征信报告；2）收取2-3个月租金作为押金；3）在合同中约定"逾期15天可换锁收回商铺"。这些措施成本不高，却能避免大麻烦。

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