购房者拖延办房产证，开发商可追偿代付款并要求强制办理-枣阳商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初2078号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年7月4日，枣阳市某甲置业公司作为出卖人，张某、李某作为买受人，双方签订了合同备案号为ＧＦ**171号《商品房买卖合同》（预售）一份。合同主要内容如下：张某、李某购买某甲置业公司建设的位于枣阳市路**号地块7幢20层2005号；预测建筑面积128.22㎡，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5770元，总价款为人民币739829元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币伍万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2019年7月4日前支付首期房价款239829元，占全部房价款的32.42%，余款500000元向湖北某某农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。双方自行约定以枣阳市房地产测绘大队出具的正式测绘报告所说明的建筑面积为准，单价不变多退少补据实核算。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，张某、李某支付了购房款的首付部分。枣阳市自然资源规划勘测院出具房屋分层分户面积对照表，载明测量号202109299004，房屋坐落枣阳市新华路北侧、人民路四达公司东侧，张某分户号2005，建筑面积130.43㎡。

张某、李某另签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，第二部分特别条款载明：借款人（购房人、抵押人）：张某、李某，贷款人（抵押权人、债权人）：湖北某某农村商业银行股份有限公司，保证人（房屋出售人）：某甲置业公司，借款人购买房产位于枣阳市路号恒大思远公馆，借款金额伍拾万，借款期限360个月，本合同项下借款采用以下担保方式：采用阶段性保证＋抵押担保，即由房屋出售人按照本合同第十四条的规定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按照本合同第十五条至第十八条的规定提供抵押担保。阶段性担保人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，办妥以贷款人为抵押权人的登记手续并将不动产他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证担保责任。

经某乙置业公司多次发通知要求办证，张某、李某仍未办理房屋所有权转移登记。后张某、李某未按约偿还银行按揭贷款，湖北某某农村商业银行股份有限公司从某乙置业公司账户共扣划4905.87元（2402.53元＋2503.34元）。2025年2月25日，某乙置业公司诉至法院，要求解决。

另查明，2022年6月10日，某甲置业公司更名为某乙置业公司。2024年8月9日，枣阳市自然资源规划勘测院出具证明，载明：因机构改革，原枣阳市房地产测绘大队的测绘职能合归至现在的枣阳市自然资源规划勘测院。

法院判决结果很简单：1.张某、李某必须在判决生效后30天内办理房产证，开发商要配合；2.张某、李某要还给开发商被银行扣走的近5000元；3.因为房子实际面积比合同多出2.21平方米，张某、李某还得补给开发商12752元。

三、核心观点论述

这个案子告诉我们一个开发商朋友们容易忽视的重要问题：房子卖出去不等于万事大吉，购房者不办房产证，你可能要替他还房贷！

很多开发商以为，房子交出去、钱收进来，自己的任务就完成了。但实际上，在购房者拿到房产证之前，开发商还背着一个"隐形炸弹"——阶段性担保责任。就像这个案例中，银行明确规定：从放贷那天起，直到购房者拿到房产证并办妥抵押登记前，开发商都要为购房者的房贷承担连带保证责任。

张某、李某买了房后，既不配合办房产证，又不按时还房贷，结果银行直接从开发商账户里扣了近5000元。更麻烦的是，因为房产证没办下来，开发商的担保责任一直解除了不了，随时可能再被银行扣款。

对企业来说，这主要有两大风险点：

1. 担保风险：购房者拖延办证，开发商的担保责任就解除了不了，成了"无限期背锅"
2. 面积差价风险：房屋实际面积与合同有出入时，如果没有明确约定处理方式，容易产生纠纷

给企业的重要提醒：

1. 合同要写"死"：在商品房买卖合同中，必须明确约定"购房者应在交房后XX日内配合办理房产证，否则要承担全部责任"。不要只写"双方共同申请办理"，而要具体到时间、责任和后果。

2. 催办要及时：发现购房者拖延办证，要立即发书面通知催办（最好用邮政EMS并保留回执），不能只是口头提醒。这个案子中，开发商就是因为有催办证据，法院才支持了他们的诉求。

3. 面积约定要清晰：明确写明"以最终测绘报告为准，单价不变多退少补"，并注明具体计算方式。本案中因为合同有这条约定，开发商才能顺利要回12752元的面积差价款。

4. 设置违约成本：可以约定购房者不配合办证的违约金，比如"每逾期一日，按总房款的万分之X支付违约金"，增加对方违约成本。

5. 阶段性担保要盯紧：与银行签订担保合同时，要明确约定开发商的担保期限截止到"购房者取得房产证并完成抵押登记之日"，并定期查询购房者办证进度。

记住：房产证没办下来之前，房子还没真正"脱手"，开发商的风险还没完全解除。别等到银行找上门才后悔莫及！一个简单的催办通知，可能就避免了数万元的损失。

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