租赁方拖欠租金超38万构成根本违约，出租方可依法解除合同拿回厂房-应城确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2024)鄂0981民初2912号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年4月10日，徐某、应城市某工业园管理有限公司与徐某林签订了厂房租赁合同，出租开发区汉正工业园品皓科技园内2055平方米的后纺车间，租赁期限为2019年10月1日至2021年10月1日，租金每年8万元。2022年6月25日，徐某林出具承诺书，承认自2019年10月1日至2022年6月25日共下欠21万元租金，仅支付了2万元，仍下欠19万元，并承诺在2022年10月1日前和春节前分两期支付欠款，否则主动退出部分厂房（靠北边的2档820平方米）。但此后徐某林仍在占用厂房且未支付下欠租金，至起诉时累计拖欠租金达38万元。

法院判决：

1. 确认租赁合同于2024年8月20日解除；
2. 徐某林需支付拖欠租金34.5万元（已扣除已付3.5万元）；
3. 徐某林需腾退2055平方米厂房；
4. 驳回原告关于律师费、占用费等其他诉求。

三、企业法律风险防范指南：三招避免"收不回租金又拿不回厂房"

这个案例看似是租客欠钱不还的普通纠纷，实则暴露了企业出租资产时的三大致命漏洞。很多老板以为签了合同就高枕无忧，却不知"拖得越久损失越大"——本案中徐某林从欠19万拖到38万，整整多欠了19万！结合判决书，我给企业主划出三条保命线：

第一招：别让"承诺书"变成"空头支票"

徐某林写承诺书时信誓旦旦"春节前付清"，结果两年分文未付。法院明确指出：承诺书≠自动保障，关键看是否设置"触发条件"。

• 正确操作：在承诺书中直接写明"若未在X月X日前支付XX元，则自动解除合同，我方有权立即收回厂房"，并让对方签字按手印。
• 错误操作：只写"争取尽快支付"这种模糊承诺（本案中承诺书因未设强制解除条款，导致原告不得不多等两年才起诉）。

  某食品公司曾吃过大亏：租客承诺"年底付清"，结果拖了三年，厂房设备都被搬空。后来我们帮他们重签合同，直接约定"逾期30天自动解约"，半年内收回两处欠租厂房。

第二招：计算租金要"掐头去尾"，别被情绪牵着走

原告主张40万租金，法院只支持34.5万。核心原因有二：

1. 时间算错：合同2024年8月20日解除，但原告算租金算到9月30日，法院只认解约日前的费用；
2. 金额算混：原告把已付3.5万元错记为2万元，多算了1.5万。
   • 血泪教训：催租时情绪上头，往往连自己收过多少钱都记混。建议：
     ✅ 用电子表格记录每次付款（日期+金额+凭证编号），手机拍照存档；
     ✅ 合同到期后立即发《租金结算确认书》，要求对方签字确认欠款。

第三招：律师费别想"白捡"，合同里不说清楚法院不支持

原告花了5000元律师费想让对方承担，结果被法院驳回。判决书写得明明白白："虽有事实依据，却无法律依据"——因为合同里根本没约定律师费由谁付！

• 防坑指南：
  🔸 在合同违约责任条款加一句："守约方因维权产生的律师费、诉讼费由违约方承担"；
  🔸 保留正规发票（本案中因原告只提供委托合同，未出示发票，进一步削弱说服力）。

企业主特别提醒

本案最大警示："拖延催收=放弃权利"。徐某林欠租后，原告多次"上门催收""请管委会协调"，却始终没发正式解约通知。根据《民法典》第565条，解除合同必须书面通知对方，否则法院不认解约时间！建议：

1. 欠租超30天 → 发《催款函》（留存邮寄凭证）；
2. 欠租超60天 → 发《解除合同通知书》（写明"X月X日后不再接受租金，立即收回厂房"）；
3. 欠租超90天 → 直接起诉，别等"对方良心发现"。

曾有建材公司老板学这招：租客欠租第45天就发解约函，结果对方慌忙凑钱付清，避免了30万损失。记住：法律只保护积极行动的人！

征和律所助力企业无忧经营

作为专注企业法律风险防控的专业团队，我们提供"先试用满意后付款"的法律顾问服务：

• 3天免费风险扫描：梳理合同漏洞、用工风险、债务隐患；
• 极高的性价比：全年服务费不到企业一次诉讼支出的1/3；
• 不解决问题不收费：70%的客户续费率印证我们的实战能力。
  别再让"小疏忽"变"大窟窿"，专业的事交给专业的人，企业才能安心赚钱！