不定期租赁合同到期后未续签视为不定期租赁，出租方有权随时解除合同但必须通知对方-谷城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0625民初668号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年10月1日，谷城某物物业管理有限公司（以下简称"旺恒某物公司"）与夏某国经协商一致签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定旺恒某物公司将位于旺恒国际市场11栋19、21号房屋租赁给夏某国，用途为经营建材；租赁期限为1年，即2019年10月1日至2020年9月30日，年租金12000元／间；合同约定按时交纳租金，给予两个月免租期，即24000元（贰万肆仟元整），备注：如在规定期限，未交纳租金，则不享受免租优惠（即2019年10月1日为交租期）；支付方式为先交租金后使用房屋；未按上述约定及时缴纳租金的，视为违约行为，出租方有权收回房屋；水电费由承租方缴纳，物业管理费按0.6元／月／㎡向某物公司缴纳；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金伍仟元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金伍仟元；承租方拖欠租金累计达30天的，视为违约行为，合同终止，出租房可收回房屋，履约保证金不予退还。旺恒某物公司在出租方处盖章，夏某国在承租方处签字。

2022年5月19日，旺恒某物公司与夏某国签订《缓交租金保证书》，该保证书主要内容为夏某国租赁的商铺所欠租金分次向旺恒某物公司缴纳保证，即2020年10月1日至2021年9月30日所欠租金18000元于2022年8月30日前缴清，2021年10月1日至2022年9月30日所欠租金24000元于2022年9月30日前到物业协商出结果。夏某国在保证人处签字。

2022年10月28日，旺恒某物公司在夏某国租赁的商铺外面张贴一份通知。该通知主要内容为在2022年11月10日前缴清所欠费用并归还房屋，逾期旺恒某物公司将采取相关措施对房屋进行收回，同时保留采取法律途径维护合法利益。

2023年4月20日，夏某国委托租赁商铺的店长戴某与旺恒某物公司对2019年1月至2022年9月所欠的租金及物业服务费进行结算，主要内容为"截止至2023年3月31日，总共欠交：租金26000元；物业费4823.28元"，旺恒某物公司与戴某签字并按手印确认。

法院判决结果：确认旺恒某物公司与夏某国之间的不定期租赁合同关系于2023年3月20日解除；夏某国需在判决生效后十日内搬离并归还房屋；支付拖欠的租金26000元和物业费4823.28元；驳回旺恒某物公司要求支付5000元违约金的请求；同时驳回夏某国的反诉请求。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案例看似简单，实则隐藏着很多企业容易忽视的法律风险。我用通俗的话给大家讲清楚，避免企业踩坑：

风险一：合同到期后"懒得续签"的危险
很多企业认为"租户还在用，钱也照交，不签新合同没关系"，这是大错特错！本案中，原合同2020年9月30日到期后，双方没签新合同，但夏某国继续使用房屋，结果变成了"不定期租赁"。这意味着：

• 作为出租方，你可以随时解除合同，但必须正式通知对方（本案中法院认定原告通过起诉方式通知才有效）
• 作为承租方，对方也可以随时让你搬走，毫无保障

企业应对措施：
合同到期前1-2个月，必须主动联系对方续签！如果对方拖延，可以发正式《续约通知函》，明确告知"如不续签，到期后将按日收取双倍租金"或"合同到期后自动转为不定期租赁"等条款。千万别像本案原告那样，等到欠款累积才想起来处理。

风险二：催收租金的"错误姿势"
本案中，原告犯了个典型错误：合同约定"承租方提前解除合同才付5000元违约金"，但实际是承租方拖欠租金，结果法院不支持违约金请求。更糟的是，物业在2022年5月17日"强制断电"，这直接违反《民法典》第944条"不得采取停止供电等方式催交物业费"的规定，导致夏某国反诉索赔。

企业应对措施：

1. 违约条款要写清楚：别笼统写"违约付5000元"，应明确"拖欠租金超15日，每日加收0.5%滞纳金；超30日，出租方有权解除合同并收取相当于2个月租金的违约金"
2. 催收必须合法：断水断电？发恐吓信？绝对不行！正确做法是：
   • 先发《欠费催缴函》（保留邮寄凭证）
   • 再发《解除合同通知书》
   • 最后走法律程序
     记住：再着急也要走正规流程，否则可能像本案物业一样，本是讨债却反被索赔。

风险三：口头承诺埋雷
本案双方签了《缓交租金保证书》，看似解决了问题，实则埋下隐患：

• 保证书只写了"2022年9月30日前协商出结果"，没明确具体金额和时间
• 导致原告起诉时主张40823.28元，但对账后实际只认26000元租金

企业应对措施：
任何口头承诺都必须形成书面文件！参考这个模板：

"承租方确认截至XX年XX月XX日欠租金XX元，承诺于XX年XX月XX日前付清。逾期未付，出租方有权自XX日起按每日XX%收取滞纳金，并立即解除合同。"
（双方签字+日期+手印）

特别提醒物业企业：

1. 断电断水是"自杀式催收"！《民法典》第944条已明确禁止，2023年多个判例都判物业赔偿损失
2. 房屋漏水等维修问题必须及时处理，否则承租方可能合法拒付租金（本案因反诉未缴费才没支持）
3. 物业费催收要单独列明，别和租金混在一起，否则容易产生争议

企业法律顾问小贴士

合同管理不是"签完就完事"，而是持续三年的"法律体检"。本案最值得企业学习的是：定期对账比催债更重要！2023年4月的对账单让原告少主张了1万多"莫须有"的费用，反而快速锁定证据赢得官司。建议企业每季度做一次合同履约检查，重点看：

• 有没有合同快到期？
• 有没有费用拖欠超15天？
• 有没有服务未达标被投诉？

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