业主委员会签约后违约必须双倍返还定金-谷城合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0625民初564号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年1月18日，谷城县某下小区业主委员会召开业主大会选举李某某为业委会负责人，业委会成员包括李某某、冷某、祝某、尚某、宋某。
谷城某下物业服务有限公司（以下简称"某下物业"）系自然人独资企业，法定代表人陈某，成立于2023年2月20日，经营范围含物业管理、房地产咨询等。
2023年9月1日，某下物业与谷城县某下小区业主委员会签订《物业管理合同》，约定：某下物业支付定金2万元；2024年6月1日由某下物业正式接管小区物业管理及收费，业委会当日退还定金；此前债务由业委会承担；若业委会反悔需双倍赔付定金，某下物业反悔则定金不退。业委会成员李某某、祝某、尚某、宋某签字并加盖业委会公章。同日，业委会向某下物业出具《收据》，确认收到物业保证金2万元，承诺2024年6月1日退回。此后，业委会未按约定交接物业管理权。

法院判决：

1. 确认《物业管理合同》于2025年5月28日解除；
2. 谷城县某下小区业主委员会向谷城某下物业服务有限公司返还4万元（即双倍定金）；
3. 驳回某下物业的其他诉讼请求（如违约金、利息损失等）。

三、核心观点与企业法律风险防范指南

关键教训：签约对象"表面合规"≠绝对安全，但善意企业可受法律保护！

本案中，业委会辩称"未召开业主大会表决""原物业公司债务未清算"等理由，但法院依然判其双倍返还定金。为什么？
第一，对外签约，"公章+签字"就是"通行证"。
业委会虽是业主自治组织，但盖了公章、有成员签字，对不知情的某下物业来说，已尽到合理注意义务。就像你去超市买东西，只要收银员穿着工装、用正规POS机刷卡，你不必追问"这员工是否经过店长层层审批"。法院认为：业委会内部程序瑕疵（如未开业主大会），不能对抗外部善意签约方。

第二，定金罚则不是"摆设"，收钱不办事必须"吐双倍"。
合同白纸黑字写明"业委会反悔双倍赔付定金"，某下物业交了2万定金，业委会却拖着不交接。法院直接适用《民法典》定金规则：收钱方违约，必须双倍返还（即4万元）。这里要划重点：

• ✨ 定金≠订金：合同务必写"定金"，并明确"违约双倍返还"，才能触发罚则；
• ✨ 定金上限是20%：本案定金2万未超合同总价20%，否则超出部分无效。

第三，企业最该警惕的3个风险点：

1. 别踩"签约主体"陷阱
   业主委员会、村委会等特殊组织对外签约时，企业要查验：

   • 是否有公章？成员是否在职？（本案业委会成员签字有效）
   • 但不必深挖内部流程：比如某下物业无需确认"业委会是否开过业主大会"，否则交易效率将瘫痪。

2. 定金条款要"三写清"	错误写法	正确写法	风险
   "付订金2万"	"付定金2万，违约方双倍返还"	"订金"可退，"定金"才罚
   未写返还条件	"XX年X月X日未履行，定金双倍返还"	模糊条款易扯皮
   定金超30%	定金≤合同总额20%	超出部分法院不支持

3. 违约后别"硬扛"，及时止损
   业委会声称"原物业公司欠20万债务"，但这和某下物业无关！合同具有相对性——你的对手方是业委会，不是原物业公司。遇到类似情况：

   • 立即书面催告对方履约（保留证据）；
   • 拖延超30日，果断起诉解除合同+主张定金罚则，避免损失滚雪球。

给企业的一句大白话：

"和你签合同的，只要表面像正规军（公章+在职人员），你就有权相信他能代表组织。他内部闹矛盾，不能让你当冤大头！但签合同时，定金条款必须写得像'支付宝到账'一样清晰——该谁付、付多少、违约怎么办，一字不漏。"

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