企业单方解除租赁合同需谨慎否则将承担违约责任-老河口土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂06民终4904号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年5月18日，老河口市某下农业开发有限公司（以下简称某下公司）、虾从公司和小陈营村民委员会签订《土地租赁协议书》，某下公司将700.7亩土地转租给虾从公司。2022年9月27日，某下公司与襄阳某甲有限公司（以下简称某甲公司）、小陈营村委会签订《土地租赁协议书》，将451亩土地转租给某甲公司。某甲公司通过其法定代表人杜某霞中国建设银行账户于2022年7月14日向某下公司银行账户转款220000元，2022年9月28日转款两笔100000元、70000元，合计390000元，另支付押金20000元。

2023年4月25日，某下公司向某甲公司送达了《解除土地租赁协议书通知函》，称某甲公司未足额交纳租金，根据协议约定解除合同。某甲公司起诉要求确认某下公司解除合同行为违约，并要求某下公司承担违约责任、返还押金和多交租金等。

一审法院认定：某甲公司已足额支付租金，某下公司单方解除合同构成违约，判决某下公司返还押金20000元、支付违约金67650元、返还租金99400元及资金占用利息。二审法院驳回某下公司上诉，维持原判。

三、法律风险提示

这个看似普通的土地租赁纠纷，却给所有企业敲响了警钟：单方解除合同不是想解就能解，操作不当反而要赔钱！ 通过这个案例，我们总结了几个企业必须警惕的法律风险点：

1. 租金支付时间要写清楚，别让"模糊约定"埋下隐患
本案中，合同约定"每年的5月15日前一次性交清全年租金"，但某甲公司在合同签订前（2022年7月14日）就支付了部分租金。某下公司误以为这是其他租赁关系的款项，导致误判对方违约。很多企业签订合同时只关注金额，却忽略了具体支付时间节点。建议：在合同中明确写清"第一期租金应于XX年XX月XX日前支付"，避免使用"签订后"等模糊表述。

2. 每笔钱都要"标明身份"，别让款项性质说不清
某下公司主张2022年7月14日收到的220000元是其他租赁关系的租金，但拿不出证据。法院最终认定这390000元全是某甲公司的租金。现实中，很多企业收付款时只写"货款""租金"，没注明具体合同编号或用途。血泪教训：付款时务必在备注栏写明"XX合同第X期租金"，转账后及时让对方开具收据并注明款项性质。

3. 解除合同前先"验明正身"，别当"冲动型"解约者
某下公司在未确认某甲公司是否真欠租的情况下就发了解除函，结果被法院认定为违约。很多企业一见对方没按时付款就急着解约，却忘了先核实：是不是自己记错了？是不是银行延迟到账？专业提醒：解约前务必做到"三查"——查合同约定、查付款记录、查沟通证据。拿不准时，先发个《催款函》而非《解除函》。

4. 证人不是"自己人"就好，中立性才是关键
某下公司找来朱某保作证，但因他与双方都有利益关系（曾在某甲公司工作），证言不被法院采信。企业诉讼中常犯的错误是找"自己人"作证，殊不知利益相关者的证言反而减分。实用技巧：优先选择银行工作人员、村委会干部等中立第三方作证，他们的证言可信度高得多。

5. 合同日期要"实打实"，别让打印日期惹麻烦
本案合同打印落款是"2022年5月18日"，但村委会实际签字是9月27日，法院以最后签字日期为准。很多企业为图方便，把合同日期统一写成同一天，却埋下履行时间争议的隐患。正确做法：每份合同按实际签署日期填写，各方签字页单独注明日期。

四、专业护航，让企业远离法律陷阱

这个案例告诉我们：合同纠纷往往源于细节疏忽，而一个错误的解约决定可能让企业多赔十几万元。作为企业法律顾问，我们深知老板们既要抓经营又要防风险的不易。征和律师事务所专为企业提供"防患于未然"的法律顾问服务，用通俗易懂的方式帮您识别合同、用工、知识产权等常见风险。

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