房屋租赁合同到期后未续签仍继续使用，承租人仍需按原合同支付租金 - 老河口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷

案号：(2020)鄂0682民初50号

审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年10月28日，老河口市某昌商贸投资有限公司作为出租方与韩某作为承租方签订《租赁合同》一份，合同约定：韩某租赁老河口市小汉口建材家俬城12号楼面向南北通自西向东第1至8间，计面积490平方米。租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，共计24个月。备注：该商户有以商招商政策，租用使用延长至2018年2月28日，即2016年1月1日至2018年2月28日止。商铺每平方米每月25元，年租金147000元，综合管理费每平方米每月0.7元，计年交4116元。

合同签订后，老河口市某昌商贸投资有限公司交付了上述商铺，韩某开始对商铺进行装修并使用。韩某向老河口市某昌商贸投资有限公司每次交纳的房租如下：2015年10月30日30000元；2018年5月16日9000元；2018年6月26日3000元；2018年8月6日10000元；2018年9月6日10000元；2018年11月29日10000元；2018年12月11日10000元；2018年12月15日10000元；2019年1月14日10000元；2019年3月31日10000元；2019年6月19日10000元；2019年7月22日10000元；2019年9月25日5000元；2019年10月29日2000元；2019年12月11日20000元；以上15笔共计159000元。

2020年4月2日老河口市某昌商贸投资有限公司出台了疫情期间减免两个月的房租政策，免租期为2020年2月1日到2020年4月1日。2020年5月6日韩某腾退房屋并将房屋交付给老河口市某昌商贸投资有限公司。经计算，截至2020年4月30日，韩某应交纳的房租及管理费如下：合同期内2016年1月1日至2018年2月28日租金147000元；2018年3月1日至2019年6月30日租金147000元；2019年7月1日至2020年1月31日加上2020年4月租金70560元；综合管理费17150元。以上四项共计381710元，减去韩某已经交纳的159000元，下欠222710元。

法院判决结果：韩某于判决生效后十五日内支付老河口市某昌商贸投资有限公司租金、物业管理费222710元；韩某于判决生效后十五日内支付老河口市某昌商贸投资有限公司违约金30000元；驳回老河口市某昌商贸投资有限公司其他诉讼请求。

三、企业防范房屋租赁合同风险的核心提示

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：租赁合同到期后，如果双方没有续签新合同，但承租人继续使用房屋，而出租人也没反对，那么原租赁合同就继续有效，只是变成了"不定期租赁"。这不是小事，很多企业老板都栽在这个坑里！

让我们用大白话说说这个案例的几个关键点：

第一，"合同到期不续签≠自动解除"
很多企业老板以为，合同到期了，双方不签新合同，租赁关系就自动结束了。但法律不是这么规定的！本案中，原合同2018年2月28日就到期了，但韩某还在用房子，某昌公司也没说不让用，这就形成了"不定期租赁"。法院明确说了，这种情况下，原合同条款继续有效，承租人还得按原来的租金标准交钱。

第二，"口头说减免≠法律上有效"
韩某拿出微信聊天记录，说公司员工说过"只欠7000元"。但法院没采信，因为：第一，员工个人不能代表公司做重大决定；第二，聊天记录只提到合同期内的欠款，没说合同期外的。企业要注意：任何租金减免必须有公司盖章的书面文件，微信、口头说的都不算数！

第三，"拆迁影响≠可以不交租金"
韩某说因为附近在修路拆迁，影响他做生意，所以应该少交租金。但法院查清楚了，他租的房子根本不在拆迁范围内（拆迁的是1、2、3、8、25号楼，他租的是12号楼）。所以企业要记住：抗辩理由必须真实且与案件直接相关，不能拿其他楼的拆迁来当自己不交租的理由。

第四，"自己算的账≠法院认可的账"
某昌公司一开始算韩某欠23万多元，但法院仔细核对后认定只欠222710元。为什么？因为他们自己做的房态表是单方面制作的，法院不采信。企业一定要：做好租金台账，每一笔收款都要有凭证，按月对账。像本案中某昌公司能胜诉，关键就是保留了完整的收款记录。

给企业的实操建议：

1. 合同到期前30天，必须做决定：要么签新合同，要么发《到期不再续租通知书》。千万别"睁一只眼闭一只眼"让对方继续用！

2. 租金催收要规范：不要只靠微信催，要发加盖公章的《租金催缴函》，保留邮寄凭证。金额大的最好让法务审核。

3. 别轻信口头承诺：员工私下答应的减免，公司可以不认。所有优惠必须走公司审批流程，形成书面文件。

4. 台账管理是生命线：建议用电子表格记账，包含日期、金额、事由、凭证号四要素。每季度让财务和业务部门对账。

5. 遇到"赖账"别慌张：先发函要求限期支付，再不付就及时起诉。拖得越久证据越难收集，本案中某昌公司就是及时起诉才挽回了20多万损失。

最后提醒各位老板：房屋租赁看似简单，但一个小疏忽可能让你损失几十万。与其事后打官司，不如事前做好风险防范。很多企业觉得请法律顾问贵，其实一次诉讼的律师费可能就够请一年顾问了！

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