开发商代偿房贷后有权向购房者追偿-丹江口追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2021)鄂0381民初1530号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年3月16日，丹江口鸿昌公司与何某签订《商品房买卖合同》，约定何某购买该公司开发的房屋，总价396341元，其中首付款161341元，余款235000元通过建行丹江口支行办理按揭贷款。合同特别约定：若何某未按时还款导致丹江口鸿昌公司代偿，需按日万分之三支付违约金。丹江口鸿昌公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。
此后，何某多次逾期未还贷，建行丹江口支行自2019年6月至2020年3月分四次扣划丹江口鸿昌公司保证金账户资金，累计19519.57元用于偿还何某拖欠的房贷。丹江口鸿昌公司起诉要求何某偿还代付款及违约金。
法院判决：何某在十日内向丹江口鸿昌公司偿还19519.57元，并自2020年4月1日起按日万分之三（即每天每万元罚3元）支付违约金至还清之日。

三、核心风险提示：三要三不要，守住企业钱袋子

案件核心观点：开发商为购房者垫付房贷后，只要合同约定明确，就能理直气壮追回“冤枉钱”！但关键在于合同条款要清晰、操作流程要留痕，否则可能“赔了夫人又折兵”。

企业实操避坑指南：

1. 要签“白纸黑字”条款，别口头承诺
   案例中丹江口鸿昌公司胜诉的核心，是合同里写明了“代偿后按日万分之三收违约金”。很多企业为图省事，用模糊表述如“承担相应责任”，结果追偿时法院难以支持。记住：在买卖合同、担保协议里必须写清三点：①代偿情形；②代偿金额如何计算；③违约金标准（建议直接写“日万分之三”这类具体数字）。

2. 要留“全程证据链”，别等出事才补
   何某拖欠房贷后，银行分四次扣款，丹江口鸿昌公司每次扣款凭证都保存完整。现实中常有企业：①只留总金额单据，说不清哪笔对应哪次逾期；②催收只发微信不留书面记录。行动建议：

   • 银行扣款后立即索要《扣款明细说明》；
   • 每次催收购房者用邮政EMS（保留签收回执）或合同约定的正式通知方式；
   • 建立“代偿台账”，记录时间、金额、依据。

3. 要及时行动止损，别拖成“烂账”
   本案扣款从2019年6月持续到2020年3月，丹江口鸿昌公司在最后一笔扣款次月即起诉。若拖延更久，可能面临：①购房者失联导致执行困难；②超过3年诉讼时效丧失权利。关键提醒：

   • 发现逾期立即书面催告（合同约定3天内）；
   • 代偿后15日内启动法律程序，避免损失滚雪球。

特别注意：本案发生在《民法典》实施前，但规则同样适用现在！2024年新规要求担保追偿必须“及时主张权利”，拖得越久企业越被动。

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