银行贷款中阶段性担保责任可能提前终止的风险 - 大冶借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初8677号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年10月9日，中国某银行大冶支行与郭某签订《个人一手住房贷款合同》，约定银行贷款38万元给郭某，贷款期限240个月，用于购买位于路、路幢单元号房屋，款项打入郭某指定的大冶市某置业有限公司账户。贷款利率按中国人民银行同期基准利率上浮20%，按月等额本息还款；逾期则加收50%罚息。合同约定大冶市某置业有限公司提供连带担保，郭某转、曾某与银行签订《个人贷款保证合同》，承诺承担连带保证责任。同时，郭某用所购房屋（大冶市路、风华路西侧怡和园3号楼1单元12003室）为贷款办理抵押预告登记［鄂（2019）大冶市不动产证明第0**0号］。合同履行中，郭某未按期还款，截至2024年1月25日已逾期8期。合同还约定：若借款人违约，银行有权提前收回贷款本息，并要求赔偿包括律师费在内的损失；大冶市某置业公司的担保为“阶段性连带责任保证”，自房屋抵押登记完成且银行收到他项权证之日起，该公司不再承担新债务的保证责任，但对登记前已发生的债务仍需负责。2019年3月18日，案涉房屋办理了抵押预告登记。银行为追讨债权，委托湖北人本律师事务所代理诉讼，约定律师费18295元，但实际未支付。

法院判决：郭某需偿还借款本金332554.86元、利息26507.84元、罚息3235.45元（合计362298.15元，截至2024年11月18日），并支付后续利息及罚息；郭某另支付律师费5000元；郭某转、曾某对上述债务承担连带清偿责任；银行对抵押房屋拍卖变卖价款享有优先受偿权；但驳回银行要求大冶市某置业公司承担连带责任的请求，理由是其阶段性担保责任已随抵押登记完成而终止。

三、核心观点：企业如何防范贷款担保中的“隐形漏洞”

这个案例看似是银行赢了官司，实则暴露了一个关键风险：阶段性担保责任可能“悄无声息”终止，导致企业失去重要保障。简单说，就像给房子买了“临时保险”，一旦房产证办妥，保险自动失效——如果企业没盯紧这个时间点，后续借款人赖账，担保人就能“全身而退”。

为什么企业要警惕？

• 担保“过期”不自知：本案中，大冶市某置业公司只承担“阶段性”担保，即从放款到房屋抵押登记完成前的责任。2019年3月抵押预告登记一办妥，该公司对新产生的债务（比如2019年3月后的欠款）就不再负责。银行起诉时忽略了这点，结果法院直接驳回对其的连带责任请求。
• 律师费可能“打水漂”：银行主张1.8万余元律师费，但因合同约定过高且未实际支付，法院只支持5000元。现实中，企业常以为“合同写了就能全拿”，实则法院会按合理性“打折”。
• 抵押登记≠万无一失：虽然银行对房屋享有优先受偿权，但本案是“预告登记”（非正式抵押登记），若登记失效或未及时转正式登记，企业可能连最后保障都丧失。

企业实操防坑指南（非法律人士也能做）

1. 盯死担保“有效期”：

   • 签合同时，别用“办理抵押后担保终止”这种模糊话。明确写清：“担保人责任持续至房屋正式抵押登记完成之日，此后新增债务不担责，但此前欠款仍需负责”。
   • 行动建议：放款后每月查一次抵押进度（去不动产登记中心官网或APP），一拿到他项权证就书面通知担保人“责任终止”，避免后续扯皮。

2. 律师费约定要“接地气”：

   • 别写“全额赔偿律师费”。改成阶梯式：“实现债权的合理费用由借款人承担，律师费上限不超过欠款总额的5%”。
   • 行动建议：真打官司前，先和律所谈好“按结果付费”，保留付款凭证——法院只认“实际发生”的费用。

3. 抵押登记别“卡在预告”：

   • 预告登记只是“临时占位”，必须转正式抵押才能稳保优先受偿权。本案因房屋已办预告登记，法院才支持银行，但若开发商跑路导致无法转正式登记，企业将血本无归。
   • 行动建议：合同中加一条：“借款人须在交房后30日内配合办理正式抵押，否则每日加收0.05%违约金”，并设专人跟踪流程。

一句话总结：担保不是“一签永逸”，企业务必像管项目进度一样紧盯担保时效、抵押状态和费用合理性。尤其做贷款业务的公司，宁可多花1小时确认登记进度，也别等借款人赖账时才发现“担保早已失效”——那时再补救，黄花菜都凉了！