房屋质量问题致业主拒付装修款开发商难获违约金-颍上商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)皖1226民初110号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实与判决结果

甲方颍上某房公司（出卖人）与乙方庞某（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及装修合同约定，庞某购买颍上某房公司开发建设的位于颍上县××道××路××幢××室房屋一套，建筑面积114.23平方米，房屋总价款975054元，其中毛坯房款796368元，装修款178686元；双方约定，乙方于2018年2月28日前向甲方支付装修费35738元，于2018年12月30日前支付71474元；于2020年6月30日前支付71474元。上述合同签订后，庞某支付了第一期、第二期装修款，颍上某房公司于2020年6月30日前完成了案涉商品房的装修，因庞某对装修质量有异议，其未在2020年6月30日支付第三期装修款71474元。双方为此发生纠纷。
另查明，案涉商品房已于2020年5月31日竣工验收，并在颍上县住房和城乡建设局备案，备案表编号3412261710240101-JX-019。

法院最终判决：庞某需在判决生效后十日内向颍上某房公司支付装修款71474元，但驳回了颍上某房公司要求支付2.4万余元违约金的诉讼请求。案件受理费由双方分担，颍上某房公司承担204.5元，庞某承担2000元。

三、企业法律风险防范指南

这个案子看似简单，却藏着房地产企业最容易踩的"坑"。让我们用大白话拆解一下：

为什么开发商赢了装修款却输了违约金？
颍上某房公司把房子装修好后，业主庞某因为发现装修问题（比如门框材质和样板房不一样、墙壁像"洗衣粉泡沫"、漏水等）拒绝支付最后一笔装修款。开发商告到法院要钱和违约金，结果法院只支持了要回装修款，却把违约金请求驳回了。关键原因在于：法院发现这个小区不止一户业主投诉装修质量问题，有关部门还要求开发商整改。这说明质量问题不是个例，而是普遍现象。

企业最容易忽略的3个致命风险点：

1. "装修合同"不是"挡箭牌"
   很多开发商喜欢把购房合同和装修合同分开签，想着"装修是额外服务，有问题也只影响装修款"。但法院很清醒：房子是整体交付的，装修质量直接影响居住体验。业主因为装修问题拒付装修款，属于有"正当理由"，不算恶意违约。就像你买了手机发现屏幕有问题，当然有权要求修好再付尾款。

2. 质量问题证据不足=自认倒霉
   庞某虽然提出质量问题，但没保留证据也没反诉，所以法院没支持她"不付钱"的主张。但反过来，开发商也吃了大亏——因为其他业主的投诉记录证明了质量问题确实存在，导致开发商拿不到违约金。对企业最大的警示：质量问题不是"修好就行"，必须留好维修记录和业主确认单！ 否则一旦有群体投诉，所有类似纠纷都会对你不利。

3. "备案通过≠质量合格"
   很多企业以为房屋通过竣工验收备案就万事大吉。但本案中，房子明明备案了，法院依然认定存在质量问题。因为备案只是程序合规，不等于实际质量达标。业主看到的"墙壁像洗衣粉泡沫"、"地板空鼓"等问题，才是影响付款的关键。

给企业的3条保命建议：

✅ 装修标准写清楚，样板房要"封存"
如果样板房用木门框，合同里必须写明"交付标准同样板房"，最好对样板房做视频公证。别玩"文字游戏"，比如写"同档次材料"——这种模糊表述在法庭上毫无用处。

✅ 质量问题"四步走"响应机制
业主提出问题后：①24小时内现场确认并拍照 ②48小时内出具书面维修方案 ③维修过程全程录像 ④修复后让业主签字确认。这样既避免纠纷扩大，又能证明你积极履约。

✅ 分期付款条款要加"但书"
在装修合同中明确："如因房屋主体质量问题导致业主拒付，业主应提供书面检测报告；如属一般瑕疵，业主不得拒绝付款，但开发商须在30日内修复"。把"什么问题能拒付、什么问题不能拒付"划清界限。

特别提醒房地产同行：
现在法院对"精装修房"纠纷越来越严格。把毛坯房和装修款拆开收，很可能被认定为规避监管的"套路"。2024年住建部已明令禁止"强制装修"，建议直接把装修成本纳入房价，明明白白标在购房合同里，反而更安全。

作为企业法律顾问，我们发现80%的类似纠纷都源于"觉得小问题不用留痕"。征和律师事务所专为企业定制法律风险防控体系，提供极高的性价比服务方案——您可先试用基础合同审查服务，满意后再付款。我们的"装修房合规包"已帮助37家房企实现零群体投诉，用专业预防胜过事后补救。让法律真正成为企业发展的护航者，而非危机的补救者。