房屋买卖解约后开发商必须返还银行贷款 - 太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初456号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实和判决结果
2014年4月2日，张某与阜阳某公司签订《商品房买卖合同》，约定购买阜阳某公司开发的位于太和县人民南路与沙河路交叉口金某都项目1栋2单元xx室房屋，总房款418387元，其中首付款128387元，余款290000元通过银行按揭支付。2014年7月10日，张某作为借款人与中国某有限公司太和支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该支行抵押贷款290000元。2019年9月6日，张某起诉阜阳某公司要求解除《商品房买卖合同》，法院于2019年9月27日出具调解书，确认双方自愿解除合同，并约定“解除后该房涉及的费用由阜阳某公司负担，与张某无关”。截至2025年2月8日，房屋剩余贷款本金224694.15元、利息36552.12元、罚息12682.08元，合计273928.35元。
另查明，2014年3月31日，阜阳某公司作为保证人与中国某有限公司太和支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承诺为该支行发放的住房贷款提供最高额保证。

法院判决结果很简单：

1. 解除张某与银行的《个人住房（商业用房）借款合同》；
2. 银行和阜阳某公司需在30天内协助张某办理解除房屋预售登记、抵押登记等手续；
3. 阜阳某公司直接向银行支付剩余贷款本息约27万元（具体金额以银行核算为准）。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子的核心教训是：当开发商和买房人解除了购房合同，开发商必须把银行贷出去的钱还给银行，哪怕买房人已经不欠银行钱了！
为什么？因为开发商在卖房时签了“保证合同”，白纸黑字答应对银行贷款负责。一旦购房合同被解除（比如房子烂尾或质量问题），银行的贷款风险就转嫁到开发商头上。法院直接依据法律规定判决：开发商得把收过的贷款本金和利息退给银行。

对企业（特别是房地产开发商）来说，这暴露了三大高风险点：

1. “口头承诺”害死人：很多开发商以为“房子卖出去就没事了”，口头跟买房人说“解约后费用我来扛”，却没在保证合同里写清楚责任边界。结果官司一打，银行直接找上门要钱，还得倒贴利息罚息。
2. 保证合同签太“大方”：像本案中，开发商签了“最高额保证合同”，承诺对一大片楼盘的贷款都负责。万一某个项目出问题，可能连累其他楼盘的现金流，小损失变大窟窿。
3. 拖到法院才处理：阜阳某公司明明2019年就和买房人解约了，却拖到2025年才被起诉，期间利息罚息滚雪球式增长。早协商、早解决，本可以省下好几万冤枉钱。

给企业的实用建议：

• 卖房前仔细审合同：和银行签保证协议时，务必加上“解约后责任上限”条款（比如只还本金不付罚息），别当“老好人”全盘接收风险。
• 项目出问题马上行动：发现楼盘可能烂尾或客户集中解约，立刻启动内部评估，主动和银行、买房人协商分期还款，别等法院传票。
• 定期“法律体检”：每半年让专业律师检查一次合同模板，确保新政策（如最新司法解释）不踩雷。

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