物业服务质量不达标业主可要求减免费用但不能拒缴-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初1082号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

太和县某某公司与安徽省太和县经济开发区回民社区居民委员会于2021年4月11日签订《锦都香樟园物业服务合同》，合同约定由太和县某某公司为锦都香樟园提供物业服务，并在第五条管理服务费用中约定了电梯住宅物业按建筑面积：每平方米0.95元/月，王某荣系太和县锦都香樟园小区3号楼508室业主，房屋面积126平方米。因王某荣未缴纳物业费，2023年6月1日，太和县某某公司向王某荣催收物业费，催缴费通知单载明：香樟园3栋508业主您好，您应缴费用详细如下，物业费2021年4月1日至2023年5月31日，面积124.53，单价0.95，金额3075.89元。原告于2024年1月19日提起诉讼。

法院判决：王某荣应自2021年4月11日至2023年5月31日向太和县某某公司支付物业费，经计算应为3116.19元。但由于物业公司服务存在一定瑕疵，法院酌定王某荣按80%比例缴纳，即2492.95元。同时驳回了太和县某某公司要求从4月1日开始计算费用的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示

这个案子看似是小数额的物业费纠纷，实则暴露了物业服务企业普遍存在的法律风险点，值得所有服务型企业警惕：

1. 合同签订主体要合法，不能"自己和自己签"

被告王某荣在法庭上强烈质疑："安徽太和经济开发区回民社区是太和县某某公司股东之一，这等于自己委托自己签合同！"虽然法院最终认定合同有效（因为社区是为了填补管理空缺），但如果真被证实存在利益输送，合同就可能被判无效。对企业而言：当你的客户或签约方与你有股权关联时，必须主动披露并取得其他利害关系方的同意，否则很可能被认定为"暗箱操作"。

2. 服务有瑕疵≠业主可以一分不交

王某荣认为小区"保安亭24小时无人值班、道闸杆常开、杂物堆积"，就拒绝支付全部物业费。但法院明确表示：即使服务有瑕疵，业主也不能完全拒缴，只能要求适当减免。这对企业是个重要提醒：你必须保证基本服务质量，否则即使赢了官司也只能收回部分费用。 建议企业建立服务标准公示制度，每次服务后让客户简单确认，避免日后扯皮。

3. 收费必须明明白白，不能"藏着掖着"

王某荣指责太和县某某公司"没有任何明确服务事项、服务标准、收费标准，属于乱收费"。法院虽未完全支持此观点，但仍因服务瑕疵减少了20%费用。企业要记牢：收费项目必须提前公示，服务内容要具体可衡量。 比如物业费不能只说"0.95元/㎡"，而应说明包含保安巡逻频次、保洁次数等具体内容。建议制作《服务明白卡》，让客户一眼看清"钱花在哪"。

4. 催收要讲方法，别等到"积重难返"

太和县某某公司从2021年4月欠费到2023年6月才正式催收，期间仅靠口头催缴。当欠费时间过长、金额累积，客户更容易以"服务不好"为由拒付。正确做法是：建立阶梯式提醒机制——欠费1个月发温馨提醒，2个月书面告知，3个月启动协商，避免矛盾激化到对簿公堂。

给企业的实用建议：

• 签约前查清对方背景，避免利益冲突
• 服务过程全程留痕（拍照、签收单等）
• 每季度向客户发送《服务报告》，列明完成事项
• 设置"业主满意度反馈箱"，及时改进问题
• 欠费超2个月即启动专业催收流程

很多企业认为"小纠纷不值得请律师"，但本案中太和县某某公司虽然胜诉，却因服务瑕疵损失了20%应收款项。以年收100万物业费的小区计算，这就意味着白白损失20万元！与其事后补救，不如事前防范。

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