业主委员会无权随意主张未登记公共用房权属-宁国侵权责任纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：侵权责任纠纷
案号：(2021)皖1881民初95号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

宁国市德某房地产开发有限公司于2005年11月成立，负责开发时代尊城小区商品房项目。根据小区规划方案，6号楼一层设计为公共活动用房，包括物业管理用房、办公室、医务室、阅览室、书库、健身中心、棋牌室等。但开发商在房屋建成后，未向房产部门办理不动产首次登记手续。2009年左右，因宁国市德某房地产开发有限公司与张某存在债权债务关系，开发商将小区6号楼一层东侧六间管理用房（除物业用房外）转让给张某，用于抵偿债务。后来，双方在街道调解下达成协议：张某交出物业管理用房和西侧社区用房给该业主委员会，但仍继续占用东侧六间管理用房用于经营棋牌室。该业主委员会认为张某占用行为违法，起诉要求确认其行为违法并搬离房屋。

法院判决结果很简单：一审和二审均驳回了业主委员会的诉讼请求。法院认为，这些东侧六间房屋不属于业主共有部分，业主委员会无权主张权利；同时，开发商转让房屋的行为虽未登记，但不违反法律强制性规定，张某有权继续使用。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案子的核心观点是：企业（尤其是开发商）在转让或处置小区公共用房时，必须先明确权属并办理登记，否则可能引发纠纷，但业主委员会也不能仅凭“规划用途”就随意起诉要求搬离。

为什么这么说？判决书里讲得很清楚：

• 小区里的公共用房（比如办公室、阅览室、健身中心等），如果规划时不是专门设计为“物业服务用房”或“业主共有部分”，就不能默认归全体业主所有。本案中，6号楼东侧六间房规划为商业用途（如棋牌室），属于可独立使用的房产，开发商有权处置。
• 更关键的是，开发商没办房产登记，导致权属不明。但这不是业主委员会能直接起诉的理由——业主委员会的职责是管理物业，不是“抢产权”。法院强调：企业转让未登记房产虽可能违反管理性规定（比如未及时登记），但不等于合同无效；真正的风险在于产权不清会引来扯皮。

对企业来说，这案子暴露了两大高风险点：

1. “先建后登”埋雷：很多开发商为省事，房屋建好后拖延办理首次登记。一旦产权不明，像本案中被抵债转让，就可能被业主委员会、居委会甚至政府部门质疑。即使法院最终支持转让，企业也要花时间打官司、付律师费，影响项目进度和口碑。
2. 混淆“规划用途”和“实际权属”：小区规划图上写的“社区用房”“健身室”，不等于自动归业主或政府所有。企业必须按政策移交明确指定的部分（比如物业用房），但其他用途的房屋，得先登记确权再处置。否则，像本案中业主委员会拿着规划图就起诉，企业虽然赢了，但过程劳神伤财。

给企业的实用建议：

• 登记要趁早：房屋竣工后，第一时间办妥不动产首次登记。别等卖房、抵债时才想起来——登记是产权的“身份证”，没它就像没驾照开车，合法也容易被拦。
• 分清“该交”和“能卖”：政策强制移交的部分（如物业用房）必须交给业主委员会；其他公共用房，如果规划允许商业用途，登记后可正常转让。但务必留好规划图纸、移交记录等证据，避免“说不清”。
• 抵债要谨慎：用房产抵债时，确保房屋无产权争议。像本案开发商用未登记房抵债，虽合同有效，但张某后续被起诉，企业作为源头也脱不了干系。最好在抵债前咨询律师，做个简单产权筛查。

记住：法律不保护“糊涂账”。企业把产权理顺了，既能避免无谓纠纷，也能让后续经营更顺畅——毕竟，客户和合作伙伴更信任权属清晰的项目。

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