物业公司服务不到位将无法收取滞纳金-庐江物业服务合同纠纷案例解读

各位企业朋友，大家好！我是征和律师事务所的企业法律顾问。最近我们分析了一个真实案例，发现很多物业公司因为服务细节没做到位，白白损失了本该收到的滞纳金。今天就用大白话讲讲这个教训，帮您避开类似“坑”。

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0124民初10964号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实与判决结果

姚某是大厦新村某幢某房的业主，房屋面积91.31平方米。2019年11月，庐江县大厦新村第二届业主委员会与庐江县某下物业服务有限公司签了合同：从2019年12月1日到2022年11月30日，物业公司负责小区管理，物业费按每平方米0.55元收取；如果业主逾期交费，每天加收千分之三的滞纳金。2022年12月，社区居委会公告延长服务期4个月。姚某在2022年2月交了2021年的部分物业费577元，但从2022年1月到12月欠了602.65元物业费（计算方式：0.55元/月·平方米×91.31平方米×12个月），物业公司多次催要无果后起诉了他。

法院判决：姚某必须付清拖欠的602.65元物业费，但驳回了物业公司要求的54.24元滞纳金。

三、核心风险提示：服务瑕疵=钱打水漂！

这个案子看着简单，却藏着大隐患：物业公司光催业主交钱，自己却没把服务做到位，结果滞纳金一分没拿到！

• 法院为啥不支持滞纳金？
  姚某在法庭上说：“小区楼道没消防器材，门口没绿化，你们连设备保养记录和保安上岗证都拿不出来！” 法院一查，物业公司确实拿不出这些证据，属于“履行合同有瑕疵”。通俗说：您收钱时承诺了服务标准，但实际没达标，业主当然有理由拒交额外费用。

• 对企业的真实风险
  很多企业觉得：“合同写了滞纳金，欠钱就该罚！” 但法院认的是实际服务证据。就像这个案子：
  ✅ 物业费本金能要回——因为基础服务（如保洁、门卫）业主确实享受了；
  ❌ 滞纳金却泡汤——因为关键服务（消防、设备维护）没留证据，法院认为“你也有错，别想罚别人”。
  血的教训： 企业光靠合同条款收钱不保险，必须用“服务证据链”武装自己！否则，催款时可能像本案一样，本金拿回但额外损失（如滞纳金、诉讼费）全自己扛。

防范风险3步走（物业企业必看）

1. 服务标准写进合同，更要做到位
   别只写“提供消防服务”，要细化成“每月检查楼道消防器材并公示记录”。本案中，如果合同明确约定“保安持证上岗率100%”，物业公司却拿不出证书，法院直接认定违约。
2. 日常服务留“证据”
   修个水管、查次消防，马上拍照+业主签字确认；公共收益账目定期在小区公告栏张贴。记住：打官司就是打证据！本案物业因拿不出保养记录，导致滞纳金被砍。
3. 催收前先自查“服务漏洞”
   发现业主欠费时，别急着发律师函。先核对：服务有没有缺项？业主投诉解决了吗？如果像本案姚某反映“楼道无消防器材”却没整改，催收滞纳金大概率失败。

一句话总结：企业收钱的前提是“服务到位有证据”。否则，合同条款再漂亮，法院也可能判您“自认倒霉”！

征和小贴士

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（注：本文案例已按规范隐去真实名称，姚xx改为姚某，庐江县xx物业服务有限公司改为庐江县某下物业服务有限公司）