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签订合同时必须确认对方对标的物拥有完整处分权-庐江合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：0 庐江法律顾问

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一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2021)皖0124民初1565号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年1月26日，安某村村委会作为流出方（甲方）与安徽某山生态林业有限公司作为流入方（乙方）签订《庐江县矾山镇农村土地承包经营权流转合同书》，该合同约定安某村村委会以出租形式将316亩的土地经营权流转给安徽某山生态林业有限公司（其中山场为260亩，水面为56亩），流转期限为40年（自2014年1月26日至2054年1月26日），流转费用，以实物计价，现金兑付（流转当年按每亩100元现金支付，以后每年流转租金标准依据流转当年租金所购中等质量籼稻谷折算……租金标准不得低于流转当年标准），付款时间，第一年在交地后一个月内付清，以后每年在同样的时间内一次性付清,同时对当事人一方违反该合同，应向对方支付违约金，违约金按年流转费用等同数额支付，同时，双方对出租地的四界及其他事项也进行了约定。合同签订后，安某村村委会将合同上所约定的土地及水面交付给安徽某山生态林业有限公司经营，安徽某山生态林业有限公司也将2014年、2015年分别交租金26000元交付到庐江县会计中心矾山分部的账户上。2016年3月10日，安某村村委会向安徽某山生态林业有限公司股东胡某华下达通知书，要求安徽某山生态林业有限公司从即日起到新合同未签订期内，不准安徽某山生态林业有限公司在流转土地的范围内进行经营活动，否则造成的一切后果由胡某华负责。该通知下达后，安某村村委会并未履行通知中所确定的权利，而合同中约定出租土地的经营权一直由安徽某山生态林业有限公司在行使经营，安某村村委会也未进行阻挠安徽某山生态林业有限公司经营。自2016年起至该案诉讼之日时，安徽某山生态林业有限公司未缴纳土地出租的租金；该案在审理过程中，安徽某山生态林业有限公司于2021年4月25日向庐江县矾山镇财政所会计核算中心缴纳租金130000元（2016年至2020年的出租土地的租金），同年4月29日，安徽某山生态林业有限公司又向庐江县矾山镇财政所会计核算中心缴纳租金26000元（系2021年租金）。另查明，2015年5月4日，安某村村委会曾以确认合同效力向法院提起诉讼，法院于2015年12月28日制作民事判决书，判决"驳回安某村村委会要求确认其与胡某华以安徽某山生态林业有限公司名义签订的庐江县林权流转合同无效的诉讼请求"。又查明，"老虎冲水库"水库大坝注册登记证载明该水库主管部门为庐江县矾山镇人民政府，管理单位名称为庐江县矾山镇人民政府，注册登记机构为庐江县水务局，该证发证时间为2016年5月17日，有效期限为10年。

法院判决结果：双方继续履行合同；驳回安徽某山生态林业有限公司要求赔偿损失的诉讼请求；驳回安某村村委会要求解除合同、返还土地和支付拖欠租金的反诉请求。

三、法律风险警示：签约前务必核实对方处分权

这个案例看似简单，实则蕴含着企业经营中极易忽视的重大法律风险。安徽某山生态林业有限公司与安某村村委会签订了40年期限的土地流转合同，却在履行过程中发现对方对56亩水面（"老虎冲水库"）可能没有处分权——因为水库实际由乡镇政府管理和使用，村委会无权出租。

法院在判决中明确指出："徐榜村委会称，该村对56亩水面（'老虎冲水库'内的水面）没有使用权、管理权和所有权，所以合同中约定56亩水面应属无效行为"。虽然本案最终判决继续履行合同，但这是因为原告未能证明实际损失，且被告在发出停止经营通知后并未真正阻止经营。如果安徽某山生态林业有限公司前期投入巨大，而法院认定水面部分无效，企业可能面临巨额损失却难以获得赔偿。

给企业的三大警示：

  1. 签约前必须查清标的物权属
    很多企业只关注合同价格和条款，却忽略最基本的权属调查。本案中，若安徽某山生态林业有限公司在签约前查看"老虎冲水库"的注册登记证（明确显示管理单位是乡镇政府），就能避免后续风险。特别提醒：土地、房产等不动产交易前，务必查验不动产权证书、规划许可等文件，必要时到相关部门查询登记信息。

  2. 对"村集体财产"要格外谨慎
    与村委会签订合同时，不能简单认为"村里的东西村委会都能处置"。村委会对集体土地虽有管理权，但对水库、河道等特殊资源往往无权单独处置。本案中，水库属于乡镇政府管理，村委会无权出租。企业与村委会签约时，应要求村委会提供村民代表大会决议、上级政府批准文件等证明其有权处分的材料。

  3. 对方"口头违约"也要保留证据
    本案中，安某村村委会虽然下发了停止经营通知，但实际未阻止经营，导致安徽某山生态林业有限公司无法证明损失。企业遇到类似情况时，即使对方未真正实施违约行为，也应书面确认其违约事实，并保存沟通记录、现场照片等证据，为日后索赔做准备。

特别提醒：合同履行过程中，如发现对方可能对标的物无权处分，应立即采取法律措施。可先发函要求对方提供权属证明，必要时暂停履行合同（但需谨慎操作避免自身违约），同时咨询专业律师评估风险。

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